Le prêt in fine se révèle encore plus intéressant que le prêt amortissable.
Notamment si vous avez une épargne disponible, ou si vous pouvez consacrer une participation plus importante, ou encore si vous préférez un financement sur une durée plus courte.
Prêt in fine, prêt amortissable : quelle est la différence ?
Dans un prêt amortissable, vous remboursez progressivement le capital emprunté.
En effet, chaque échéance comprend :
- l’assurance décès invalidité (ADI),
- des intérêts d’emprunts,
- et du capital, de plus en plus importants (amortissement), qui permet de rembourser le capital emprunté.
Ainsi, le capital restant dû (CRD) diminue donc dans le temps.
Avec un prêt in fine, vos échéances se composent exclusivement :
- des intérêts d’emprunt
- et de l’assurance décès invalidité.
Le capital restant du, ne varie pas dans le temps.
Vous le remboursez intégralement grâce à un contrat d’assurance vie adossé à l’emprunt, sur lequel vous effectué un versement initial, et en général des versements complémentaires.
Les avantages fiscaux
Les intérêts sont calculés sur le capital restant du et sont constant dans la durée du prêt. Ainsi, le montant des intérêts est supérieur à celui d’un prêt amortissable.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif, comme en PINEL ou en LMNP.
Ils vont permettre de créer un déficit fiscal, qui se traduit par une diminution de l’impôt à payer.
Cette diminution de l’impôt sera d’autant plus conséquente que votre tranche marginale d’imposition (TMI) sera importante.
Les avantages du couplage prêt in fine – assurance vie
Vous pouvez conserver votre assurance vie au terme du prêt et poursuivre vos versements si vous le souhaitez, notamment pour préparer votre retraite, tout en profitant de l’antériorité du contrat. Si celui-ci a plus de 8 ans d’existence, vous bénéficierez de :
- l’abattement annuel de 4 600 € ou 9 200 € (suivant s vous êtes célibataire ou marié(e)),
- et pour des rachats dont les intérêts dépasseraient ces sommes, du prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5%.
En cas d’accident de la vie, votre assurance décès invalidité solde le prêt.
Vos proches conservent :
- le bien immobilier,
- le capital de l’assurance vie transmis sans droits de succession (abattement de 152 500 € par bénéficiaire si les primes ont été versées avant 70 ans).
En conclusion, envisagez un crédit in fine, si vous remplissez les critères suivants :
- vous disposez déjà de revenus (fonciers ou BIC),
- vous vous situez dans une forte tranche marginale d’imposition,
- vous avez une forte capacité d’autofinancement (épargne ou un apport minimum de 20 % de votre investissement et/ou participation mensuelle plus élevée),
- vous souhaitez préparer votre retraite et/ou la transmission de votre patrimoine.
Dans ces conditions, le prêt in fine présente d’importants avantages puisque :
- dans le cadre d’un LMNP, la majorité de l’apport est constituée par la TVA récupérée,
- le montant des intérêts étant supérieur, diminue les revenus générés par l’opération, et crée un déficit fiscal,
- vous bénéficiez de l’antériorité fiscale de votre assurance vie pour vous constituer une retraite complémentaire.
