Lors de l’achat d’un bien immobilier via un prêt bancaire, la question se pose des garanties du crédit immobilier. Ces dispositifs juridiques, appelés aussi sûretés immobilières, permettent à la banque de vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l’emprunteur.
Comment choisir entre les différentes garanties du crédit immobilier existant ?
Il existe 5 types de garanties du crédit immobilier, que nous vous détaillons dès maintenant.
En quoi « l’hypothèque conventionnelle » est une garantie du crédit immobilier ?
Cas le plus fréquent, la banque accorde contractuellement la garantie de la dette sur l’immeuble désigné dans l’acte notarié constituant la garantie hypothécaire.
Elle prend la forme d’un acte notarié inscrite soit dans l’acte de vente du bien immobilier, soit dans un acte notarié séparé. L’hypothèque doit être publiée au bureau des hypothèques. En l’absence de cette formalité essentielle, elle ne produit pas d’effets juridiques. Le notaire se charge de cette formalité.
Lorsque l’obligation garantie par l’hypothèque n’est pas respectée, par exemple lorsque l’investisseur ne peut plus rembourser ses mensualités, le bénéficiaire de cette garantie (la banque en pratique) peut obtenir en justice la vente de l’immeuble, et ce, même si ce bien a été revendu et se trouve entre les mains d’un nouveau propriétaire.
C’est ce que le Code Civil appel le droit de suite attaché à l’hypothèque.
Le bénéficiaire de la garantie hypothécaire pourra être payé sur son prix de vente aux enchères publiques par préférence aux autres créanciers, c’est le droit de préférence attaché à l’hypothèque défini par le Code Civil.
En cas de revente du bien immobilier avant la fin du remboursement de l’emprunt garanti par l’hypothèque, il est possible de lever celle-ci.
En effet, la durée de vie d’une hypothèque est égale à celle du prêt plus un an. Après ce délai, l’hypothèque s’éteint sans qu’il soit nécessaire d’accomplir des formalités ou d’engager des frais.
En revanche, si le bien est revendu avant la fin du prêt, il convient de le libérer de toute hypothèque et de payer les frais de mainlevée. Il arrive toutefois que l’acquéreur renonce à ce droit, notamment lorsque l’hypothèque doit se périmer prochainement et lorsque la preuve du remboursement total du prêt pour lequel l’hypothèque avait été prise est fournie.
L’ hypothèque rechargeable, une nouvelle garantie du crédit immobilier
L’ordonnance relative aux sûretés du 23 mars 2006 introduit une nouvelle forme de garantie du crédit immobilier : le crédit hypothécaire rechargeable.
Le prêt permet d’affecter la garantie hypothécaire d’un crédit sur un bien immobilier à la garantie d’autres crédits : au fur et à mesure que le crédit immobilier d’origine est remboursé, il est possible de « recharger » l’hypothèque conventionnelle.
La possibilité de rechargement doit être prévue par l’emprunteur et sa banque dans la convention de constitution de l’hypothèque initiale.
S’il le souhaite, l’emprunteur peut ensuite s’adresser à une autre banque que celle qui lui a accordé le prêt initial pour signer la convention de « rechargement » d’hypothèque. Cette convention doit être passée devant un notaire.
Le prêteur doit remettre à l’emprunteur, avec l’offre préalable de crédit, un document de « situation hypothécaire ».
En cas de défaillance dans le remboursement de ce nouveau prêt, le bien immobilier pourra être saisi et vendu, comme c’est le cas pour le prêt initial. Le produit de la vente permettant ainsi de rembourser à la banque la somme qui lui est due.
En principe, une hypothèque peut être rechargée afin de garantir tout type de crédit : crédit à la consommation, crédit immobilier ou crédit professionnel, mais il ne peut garantir un crédit permanent (crédit revolving).
Par ailleurs, il est possible de transformer une hypothèque conventionnelle inscrite avant le 25 mars 2006 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance) en hypothèque rechargeable.
Pour cela, un avenant à la convention constitutive de l’hypothèque doit être rédigé chez un notaire, prévoyant l’affectation de l’hypothèque à d’autres crédits que le crédit initial.
Ce type de crédit est en principe accessible aux particuliers, mais aussi aux professionnels, mais une banque peut refuser d’octroyer un crédit, même garanti par une hypothèque, si en fonction de son analyse de la situation, elle estime qu’il y a trop de risque ou que l’emprunteur n’a pas les moyens de rembourser, dans la durée.
Le prêt viager hypothécaire
Cette même ordonnance a également mis en place une nouvelle garantie du crédit immobilier.
Le prêt viager hypothécaire, qui consiste en un prêt dont le capital et les intérêts sont remboursables in fine, au moment du décès ou de la vente du bien par l’emprunteur.
Ce prêt est gagé par une hypothèque sur le bien immobilier, et l’emprunteur et ses héritiers sont sécurisés par le fait que la dette ne peut dépasser la valeur du bien au moment du remboursement. Il s’agit là d’une mesure fondamentale de protection des emprunteurs et de leurs héritiers, que ces derniers décident d’ailleurs de vendre ou pas le bien pour rembourser le prêteur. Cette valeur doit être évaluée par un expert au moment de la souscription du prêt.
Accessible aux séniors, ce type de prêt, qui peut être versé sous forme de capital ou d’échéancier de versements périodiques, permet d’obtenir des liquidités de son patrimoine sans s’en dessaisir, pour compléter les revenus de sa retraite, faire face à des dépenses imprévues (dépendance, réparation du logement) ou aider sa descendance (études des petits-enfants…).
Au décès, la succession peut choisir de racheter le bien en remboursant le prêt, qui peut alors être rééchelonné. A défaut, elle bénéficie de la valeur résiduelle du bien après remboursement.
Le prêt viager hypothécaire est défini par l’ordonnance comme le contrat par lequel un établissement de crédit consent à une personne physique un prêt, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation du bien.
Le contrat de prêt viager hypothécaire fait l’objet d’une offre de prêt contenant un certain nombre d’informations, dont le coût global du crédit et le taux effectif global (TAEG).
La somme à rembourser est plafonnée à la valeur de l’immeuble au moment du décès ou de la vente du bien, le cas échéant estimée par un expert.
La possibilité pour le débiteur de rembourser le prêt de façon anticipée est prévue, sachant que dans ce cas, le prêteur peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.
Ce prêt étant garanti par une hypothèque, sa souscription sera accompagnée des formalités habituelles à la constitution d’ une hypothèque et des coûts correspondants :
- convention d’hypothèque (insérée en pratique dans l’acte d’emprunt notarié),
- inscription à la conservation des hypothèques …
En cas de défaillance du débiteur ou de vacance de la succession, le bien peut être attribué à la banque, par attribution judiciaire ou en vertu du pacte commissoire : convention signée entre la banque et l’emprunteur qui vise à simplifier la procédure de saisie.
À défaut de remboursement, le créancier devient propriétaire du bien mis en garantie, avec obligation, si la dette est inférieure à la valeur du bien, de restituer la différence au débiteur.
Elle peut également procéder à la vente de l’immeuble. Si la dette est inférieure à la valeur du bien, la banque devra verser la différence à l’emprunteur ou à ses héritiers.
Le cautionnement, la moins chère des garantie du crédit immobilier
Des sociétés de cautionnement spécialisées se portent garantes du prêt, en contrepartie d’une rémunération, en cas de défaillance de l’emprunteur.
Gros avantage pour vous, c’est la garantie la moins chère. Le cautionnement par une société spécialisée ne nécessite pas d’acte notarié ni d’enregistrement. D’où des frais en général moins élevés que pour l’hypothèque.
En général, le cautionnement se substitue à la garantie hypothécaire et nécessite le paiement d’une somme qui sera parfois restituée en partie, en fin de prêt en fonction de l’importance des risques auxquels la société de caution a été confrontée pendant la durée de remboursement de l’emprunt.
L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composé d’une contribution à un fonds mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversé à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident), ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme.
Chaque banque a l’habitude de proposer une société de caution mutuelle pour garantir un financement. Votre dossier est étudié par l’organisme prêteur (ou l’entreprise partenaire) pour évaluer si vous pouvez bénéficier de la mise en place d’une telle garantie et selon quel barème.
Crédit Logement est la plus fréquente, mais ce n’est pas la seule, on retrouve aussi :
- CMH du Crédit Mutuel
- CAMCA du Crédit Agricole
- SACCEF. L’offre SACCEF est principalement proposée par les institutions financières de la Banque Populaire et Caisse d’Épargne;
- CNP
- SOCAMI. vous devez toutefois être client de la Banque Populaire et donc y souscrire votre crédit immobilier.
- Casden
- Etc.
Il existe aussi le cautionnement hypothécaire qui est un mélange d’hypothèques et de cautionnement, dans ce cas l’investisseur paiera des frais chez le notaire.
Sachez que sont admises en déductions des revenus fonciers :
- les sommes versées à un organisme de cautionnement,
- la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit,
- ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme.
En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le privilège prêteur de denier est une des garanties qui peut être retenue lorsque le prêt est destiné à l’acquisition d’un bien immobilier existant. Par conséquent, il n’est pas possible d’y avoir recours pour une acquisition en VEFA.
Celui-ci a la même finalité que l’hypothèque, il permet au créancier, pendant toute la durée de l’emprunt, d’exiger la mise en vente de l’appartement, du terrain ou de la maison, en cas de non-remboursement du prêt accordé. Seule la banque qui finance le projet pourra s’en prévaloir.
Pour le débiteur, la distinction entre ces deux garanties se fait au niveau du coût, le privilège de prêteurs de deniers étant le moins cher.
Le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié dont les frais sont à la charge de l’emprunteur, et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.
Il prend rang à la date de la vente, le privilège sera donc prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises par la suite sur le bien.
Son coût est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière.
- Il existe différentes garanties du crédit immobilier : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, nantissement de biens mobiliers, cautionnement.
- Chaque type de garanties du crédit immobilier a un coût et des modalités différents. Il existe des garanties spécifiques pour certains corps de métier (militaire, fonctionnaire, anciens des grandes écoles, mutuelle, etc.).
- Parfois, i est bien utiles de confier la comparaison des offres et la négociation à un courtier en immobilier, qui saura vous trouver les meilleures conditions d’emprunt et de garanties du crédit immobilier.