Accéder à la propriété est un rêve pour beaucoup d’entre nous. Entrer dans une maison bien à nous, conçue selon nos désirs, nos envies, nos contraintes, quel bonheur !
Un bonheur auquel on ne peut accéder en général sans financement.
Crédit immobilier, prêt à taux zéro, prêt épargne logement, prêt d’’accession sociale, dans cette jungle, il est parfois difficile de s’y retrouver.
C’est pourquoi avant de vous lancer dans un projet immobilier il convient de monter un dossier solide et de bien vous renseigner auprès de professionnels compétents. Car vous serez engagé financièrement pour 10, 15 ou 20 ans.
La première étape de votre projet immobilier est de déterminer votre capacité financière et vos besoins en matière d’emprunt.
II convient donc de faire le point sur votre apport personnel en répertoriant tout l’argent disponible que vous avez accumulé (Plan Épargne Logement, argent mis de côté, …)·
Ensuite, penchez-vous sur le budget de votre maison : à quel prix s’élève votre rêve ?
Sachez faire preuve de réalisme et adaptez votre projet à vos capacités.
Pour ce faire, vous pouvez réduire vos prétentions quitte à agrandir par la suite votre maison.
Mieux vaut une petite maison bien finie et fonctionnelle qu’un projet démesuré que vous n’aurez jamais les moyens d’achever.
Une fois vos besoins financiers déterminés (60 000, 100 000, 150 000 euros), il ne vous reste plus qu’à trouver la meilleure offre de crédit possible.
Deux solutions s’offrent alors à vous :
- faire la tournée des banques vous-même
- ou confier cette responsabilité à un courtier. Celui-ce se chargera alors non seulement de vous conseiller mais également de vous dénicher l’offre la plus adaptée à vos besoins.
Durée vs Mensualités
Ce qui détermine avant tout un crédit immobilier ce sont la durée et les mensualités du prêt.
Plus la durée choisie sera longue et plus le taux sera élevé.
D’autre part, à taux égal, plus la durée d’emprunt sera longue, plus le cout du crédit sera important.
II vous faut trouver la bonne formule et choisir la durée la moins longue possible tout en conservant des mensualités raisonnables.
En effet, si vous optez pour des mensualités écrasantes, vous limiterez tous vos projets pour les 10 ou 15 prochaines années.
Adieu les vacances, le changement de voiture, les études des enfants et les opportunités d’investissement …
Comment choisir ?
Choisir une durée d’emprunt, c’est en réalité effectuer un subtil dosage.
La meilleure méthode est sans aucun doute de déterminer en premier lieu le niveau optimal de vos mensualités.
Combien d’argent pouvez-vous consacrer chaque mois pour rembourser votre crédit ?
La règle dans le monde bancaire est que le montant des remboursements ne doit pas excéder 33% de vos revenus, l’idéal étant de ne pas dépasser 30%.
C’est ce qu’on appelle votre capacité de remboursement.
A partir de ce critère, faites vos comptes ou utilisez les stimulateurs proposés sur internet par votre banque ou l’Adil. Vous obtiendrez ainsi la durée indicative de votre emprunt bancaire.
La différence entre taux fixe ou taux variable ?
Le taux d’intérêt est indissociable du crédit immobilier puisqu’il constitue la rémunération de la banque.
Mais celle-ci se négocie car la banque dispose toujours d’une petite marge de manœuvre entre les taux annoncés et les taux effectifs.
Ce sera donc à vous (ou votre conseil) de faire preuve de persuasion auprès de votre banquier .. .voire de changer de banque pour obtenir une meilleure offre !
Car négocier une baisse de taux, même a priori insignifiante, pourra vous faire réaliser de belles économies.
Deux types de taux coexistent sur le marche :
- les taux fixes
- et les taux variables.
Les premiers sont fixés une fois pour toutes lors de la signature du prêt.
Les seconds sont évolutifs à la baisse ou à la hausse en fonction de l’évolution d’un indice de référence.
Ils peuvent donc permettre de réaliser des économies si les taux sont à la baisse mais ils peuvent également flamber dans le cas contraire.
Comment faire le bon choix du taux de votre crédit immobilier ?
Si vous recherchez la sécurité absolue, optez pour un taux fixe.
Par contre, si vous êtes prêt à assumer une part de risque pour avoir la possibilité, le cas échéant, de réduire le cout total de votre prêt, envisagez alors un prêt à taux révisable (ou variable).
Une autre solution possible est d’opter pour un compromis entre taux fixe et taux variable sous la forme d’un taux révisable capé.
Ce dernier réunit une partie des avantages des deux formules :
- un taux de départ plus avantageux qu’un taux fixe,
- et un plafond permettant de connaitre dès le départ le montant maximum des mensualités en cas de remontée des taux. A négocier auprès de votre banque.
Réflexion avant signature
Vous avez trouvé une offre intéressante ? Vous êtes prêt a signer ?
Sachez que toute offre émise par un établissement de crédit répond à des règles très précises.
Sachez que cette offre engage la banque pendant trente jours minimum à compter de sa date de réception.
Une fois l’offre en main, vous disposez de 10 jours de réflexion minimum pour l’étudier.
Le tableau d’amortissement joint vous indiquera pour chaque mensualité due, la ventilation entre les intérêts et le remboursement du capital emprunté.
Le prêt peut être assorti d’un différé d’amortissement, c’est a dire que pendant cette période vous ne payez que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté.
A partir du 11eme jour suivant la réception de votre offre de prêt, vous pouvez l’accepter ou la refuser.
Si vous la refusez, aucun frais d’étude ne peut vous être demandé. Si vous l’acceptez, vous devez adresser par courrier a votre établissement bancaire, l’offre de prêt datée et signée.
Le prêt vous est alors accordé.
Le cautionnement
Si une personne se porte caution pour vous, l’établissement de crédit doit également lui adresser par courrier votre offre de prêt. Elle dispose elle aussi du délai de 10 jours minimum pour réfléchir et signer l’offre.
Les garanties de votre crédit immobilier
En matière de crédit immobilier, de nombreuses garanties sont demandées par les banques.
- l’hypothèque : c’est une garantie qui permettra a votre banque, en cas de défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothèque pour récupérer son argent.
- la caution : d’un organisme agrée par elle ou celle d’un tiers.
- L’assurance : une assurance destinée a vous couvrir en cas de décès ou d’incapacité de travail est systématique. Plusieurs formules sont possibles : faites-vous préciser clairement dans quelles conditions elles vous couvriront. Vous pouvez, en plus, avoir intérêt a contracter une assurance perte d’emploi. Si elle n’est pas toujours obligatoire, elle compensera en cas de perte d’emploi, votre perte de revenu en prenant en charge temporairement tout ou partie des remboursements du crédit.
Le déblocage des fonds
Les sommes empruntées vous seront versées selon différentes formules.
Pour l’achat d’un logement achevé « clé en main » le versement sera effectué à la signature de l’acte notarié.
Dans le cas de la construction d’une maison, le déblocage sera fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre contrat.
Pour mieux maitriser vos relations avec le constructeur de votre logement pendant tout le déroulement du chantier, il est indispensable de conserver l’initiative du déblocage des fonds jusqu’à la réception sans réserve des travaux.
Le remboursement du prêt
Durant toute la durée de votre contrat, vous devrez effectuer vos remboursements aux dates prévues.
En général, les remboursements se font par prélèvement direct sur votre compte aussi veillez à ce que ce dernier soit bien approvisionné.