Les acquéreurs potentiels de biens immobiliers ont du mal à financer leur achat en raison des prix en constante augmentation et des conditions d’emprunt défavorables.
D’un autre côté, nous avons des retraités qui voient leur pouvoir d’achat diminuer de génération en génération et qui souhaitent recevoir un revenu complémentaire pour couvrir leurs dépenses liées à l’âge ou simplement maintenir leur train de vie. Ces deux groupes se croisent sur le marché du viager immobilier.
Le viager est une méthode de vente immobilière qui permet à une personne, appelée crédirentier, de vendre sa propriété en échange d’une rente viagère jusqu’à la fin de sa vie. L’acquéreur, appelé débirentier, peut choisir d’acheter le bien en viager libre ou occupé.
La vente en viager n’est pas limitée à l’achat de biens immobiliers.
En effet, vous pouvez l’utiliser pour d’autres types de biens, tels que des biens mobiliers ou des entreprises.
Le viager peut donc être une option intéressante pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur entreprise tout en continuant à en percevoir les bénéfices, ou pour les propriétaires d’objets de valeur qui ont besoin d’un complément de revenu et qui ne souhaitent pas se séparer définitivement de leur bien.
Quel que soit le type de bien vendu en viager, vous avez besoin de bien comprendre les implications financières et juridiques de cette option de vente avant de vous engager.
Pourquoi vendre en viager ?
La vente en viager est une solution financière pour toutes personnes souhaitant maintenir son mode de vie tout en recevant un complément de revenus. Le bien vendu en viager est généralement occupé par le vendeur jusqu’à son décès. Cependant, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation suite à la vente.
La vente en viager offre une garantie de revenus indexés sur l’inflation jusqu’à la fin de la vie du vendeur. Cela peut être très avantageux pour si vous avez besoin de soins coûteux et que vous ne pouvez pas les financer uniquement avec votre pension de retraite. De plus, si vous ne souhaitez demander de l’aide à vos enfants ou si vous n’avez pas d’héritiers, la vente en viager est une solution pour obtenir un revenu supplémentaire en aliénant une partie de votre patrimoine. En somme, la vente en viager peut être une solution pratique pour si voulez obtenir un complément de revenus tout en restant chez vous et en conservant votre mode de vie.
La vente en viager peut aider à réduire les droits de succession pour les héritiers du vendeur. Cette solution peut être mise en place en vendant en viager à l’un de vos héritiers ou en partageant immédiatement le bouquet entre eux. Le bouquet qui est le montant payé au comptant lors de la vente du viager. Cette méthode peut réduire les droits de donation et entraîner une réduction de ses droits en fonction de l’âge. Cependant, vous devez faire attention à ne pas faire une donation déguisée. La vente en viager doit se dérouler dans les conditions normales du marché. Si le vendeur décède prématurément ou si la rente est trop faible, cela peut être utilisé pour invalider le contrat de vente. Les héritiers, les créanciers et le fisc peuvent tous avoir un intérêt dans cette situation.
La vente en viager peut présenter des avantages fiscaux pour le vendeur. La rente que vous percevez après la vente est imposable à l’impôt sur le revenu pour une partie seulement de son montant, qui varie en fonction de votre âge et de l’entrée en jouissance de la rente.
Pourquoi acheter en viager ?
La vente en viager est basée sur l’aléa de la date de décès du vendeur, ce qui en fait l’un de ses principaux avantages. En effet, cela vous permet de ne pas avoir à payer les arrérages correspondants au prix de vente pendant une trop longue période, ce qui peut être avantageux. L’aléa est donc une condition obligatoire pour que la vente en viager soit valable. Vous devez donc accepter le risque associé, et tout décès prématuré du vendeur peut entraîner l’annulation de la vente. Par exemple, si le vendeur décède dans les 20 jours suivants la signature du contrat, la vente est automatiquement annulée, même si vous ne saviez pas que le vendeur était malade. Cependant, si la maladie s’est déclarée après la signature de l’acte notarié ou en cas de décès accidentel, la vente n’est pas annulée.
Après le délai de 20 jours, toute personne se sentant lésée par la vente peut invoquer l’absence d’aléa. Pour vous acheteur, l’un des avantages de l’achat en viager est la possibilité de payer par fractions échelonnées sous forme de rente, ce qui vous permet de devenir propriétaire sans avoir à mobiliser des capitaux importants. Le bouquet est normalement financé sans avoir recours à un prêt bancaire, car les banques refusent souvent de prêter pour financer un bouquet. En effet, l’hypothèque de premier rang est déjà réservée au crédirentier.
Comment choisir le bien en viager ?
L’achat en viager étant une technique particulière, vous de devez pas négliger les critères habituels pour apprécier l’immeuble tel que,
- la localisation,
- l’exposition,
- l’état général,
- le potentiel,
- etc.
Il est également important de s’informer sur les travaux exécutés, ceux en cours ou prévus à plus ou moins long terme dans l’immeuble, car l’acquéreur sera responsable des grosses réparations.
Si le vendeur continue d’occuper le bien immobilier, assurez-vous qu’il ne le laissera pas se dégrader après la vente. Pour cela, connaissez le mode de vie du vendeur afin d’éviter toute mauvaise surprise. Bref, bien choisir l’immeuble et le vendeur est primordial pour un achat en viager réussi.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en viager occupé, sachez que la loi répartit les charges entre le vendeur et l’acheteur. En effet, le vendeur doit s’occuper des réparations d’entretien (réparations locatives et d’entretien), tandis que les grosses réparations sont à votre charge en tant qu’acheteur. Néanmoins, il est possible de préciser cette répartition dans le contrat de vente du viager pour éviter tout conflit futur.
Le contrat de vente en viager
Le contrat de vente en viager implique que l’acheteur paie une rente viagère et, éventuellement, un capital (bouquet) en échange de la nue-propriété ou de la pleine propriété du bien. Le vendeur peut alors continuer à occuper ou louer le logement. Cependant, il est important de noter que le viager présente un risque pour les héritiers du vendeur. En effet, au décès du vendeur, le bien ne fait plus partie de sa succession, ce qui signifie que les héritiers n’ont aucun droit sur celui-ci. Il est donc important que vous réfléchissiez attentivement avant de choisir de vendre en viager. Le viager peut être une solution intéressante pour se constituer un revenu complémentaire tout en gardant la propriété d’un bien immobilier, mais il faut être conscient des risques pour vos héritiers.
Le contrat de vente en viager est conclu entre deux parties : l’acheteur, appelé débirentier, et le ou les vendeurs, appelés crédirentiers. Si un couple vend, par exemple, il y aura plusieurs crédirentiers. Lors de la vente, le débirentier verse en principe un bouquet, c’est-à-dire une certaine somme en capital qui vaut généralement 20 à 30% de la valeur du bien, et une rente qui commence à la date de la vente et se termine à la date du décès du ou des crédirentiers. Le débirentier devient propriétaire ou nu-propriétaire du bien dès la signature du contrat.
Les droits des vendeurs et acheteurs peuvent varier selon les contrats de viager. Il y a deux types de viagers :
- le viager occupé,
- et le viager libre, le plus courant.
Le viager occupé signifie que le débirentier ne peut pas occuper le logement avant le décès du ou des crédirentiers, car celui-ci est soit occupé par le crédirentier (droit d’usage et d’habitation), soit par un locataire (dans le cas où le viager donne au crédirentier un droit d’usufruit sur le bien). Dans ce dernier cas, le crédirentier a le droit de louer l’immeuble et de percevoir le loyer.
Le viager est dit « libre » lorsque le débirentier peut immédiatement occuper la propriété sans que celle-ci soit occupée par le crédirentier ou toute autre personne. Dans ce cas, la rente à verser est plus élevée qu’en viager occupé. En effet, l’acquéreur devient dès la conclusion du contrat, plein propriétaire du bien.
Pour rappel, la vente en viager peut être annulée lorsque l’acquéreur sait le vendeur atteint d’une maladie le condamnant à court terme. Dans ce cas, l’aléa caractérisant la vente en viager disparaissant, la vente est annulée. Il en va de même lorsque le vendeur décède dans les 20 jours de la signature de l’acte d’une maladie dont le vendeur était atteint au moment de la vente, quand bien même l’acheteur n’en avait pas connaissance.
Étant donné, que le viager est une transaction complexe qui nécessite une bonne compréhension des termes du contrat ainsi que des conséquences à long terme pour les parties impliquées. Nous vous recommandons de faire appel à un notaire pour rédiger le contrat de viager et pour conseiller les parties sur les modalités de la transaction.
Comment est fixé le prix de vente/d’achat en viager ?
Lorsqu’on achète une propriété en viager, le prix d’acquisition, librement fixé par les parties, est généralement composé de deux éléments :
- le bouquet, qui est une somme d’argent versée au moment de la vente,
- et la rente, qui est versée au vendeur jusqu’à son décès (et éventuellement à son conjoint en cas de réversion de la rente).
Naturellement, le prix de vente doit être fixé à une somme proche de la valeur économique du bien. Car si le prix est largement sous-estimé par rapport à la valeur économique réelle du bien, les héritiers du crédirentier ou toute autre personne pourraient demander l’annulation de la vente. Il convient également de souligner que si le prix de vente est insuffisant, le fisc pourrait requalifier le contrat en donation déguisée, en particulier lorsque des liens affectifs existent entre les parties. Il est donc essentiel de faire attention au prix fixé lors de l’achat en viager.
Comment calculer la rente viagère ?
Lorsqu’on détermine le montant de la rente dans une vente en viager, prenez en compte plusieurs éléments. Tout d’abord, la valeur du bien doit être considérée, ainsi que le taux de rendement de celui-ci. Il faut également tenir compte de l’existence et de l’importance du bouquet, ainsi que de l’espérance de vie du crédirentier, qui dépend de son âge et de son sexe. Il est également essentiel de considérer l’existence d’une clause de réversibilité à un éventuel conjoint et les droits du crédirentier sur le bien, comme s’il s’agit d’un viager libre ou occupé, ou encore d’un simple droit d’usage ou d’usufruit.
Enfin, il est possible de constituer la rente sur plusieurs têtes, notamment lorsque la propriété vendue en viager appartient à un couple. Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur devra continuer à payer la rente au second époux.
La rente en viager comporte souvent une indexation sur un indice choisi par les parties, telles que l’indice des prix à la consommation (INSEE) ou le coût de la construction. Si aucune disposition n’a été prise concernant l’indexation des rentes dans le contrat de vente, des revalorisations légales existent. Chaque année, la loi de finances détermine le pourcentage de revalorisation des rentes viagères non indexées, en fonction de la date de leur création. Si cette révision est insuffisante, le vendeur peut demander une révision en justice limitée à 75 % du montant de la rente.
La rente peut être réductible au premier décès, impliquant deux rentes viagères distinctes, une pour chaque époux. En cas de décès d’un des époux, sa rente s’éteint tandis que l’autre subsiste. Si la rente est réversible, elle sera versée sans modification jusqu’au décès du survivant. La rente peut être payée mensuellement, trimestriellement ou annuellement, selon les accords convenus entre les parties. Dans le cas où le débirentier (c’est-à-dire l’acheteur) décède avant le crédirentier (le vendeur), ses héritiers doivent continuer à payer la rente au crédirentier.
En ce qui concerne la fiscalité, le débirentier ne peut pas déduire la rente qu’il verse de son revenu imposable. En revanche, le crédirentier est imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des « rentes viagères à titre onéreux ». Le montant de la taxation varie en fonction de l’âge du crédirentier au moment où il commence à recevoir la rente. Ainsi, plus le crédirentier est âgé, moins la taxation est élevée. Pour les ménages, l’âge retenu est celui du plus âgé, même après son décès.
Attention, aucune méthode imposée par la loi ne permet de calculer le montant des rentes viagères. Seuls des barèmes mis en place par les compagnies d’assurance ou les notaires existent. Pour l’acquéreur, il est donc important de se renseigner sur la méthode de calcul utilisée par l’intermédiaire, de comparer et d’évaluer si la rente sera supportable dans son budget.
En cas d’impayé, que se passe-t-il ?
Pour éviter les impayés, le vendeur doit généralement prendre une hypothèque de premier rang lors de la signature de l’acte de vente. Le contrat de vente est également accompagné d’une clause résolutoire qui prévoit l’annulation de la vente en cas de non-paiement de la rente. Cette clause peut également être invoquée si les héritiers de l’acquéreur souhaitent se retirer du contrat. Dans ce cas, le bien ainsi que les mensualités déjà versées par leur parent défunt sont définitivement perdus pour eux.
Les Impôts locaux
Il convient de noter que les impôts locaux sont également applicables aux viagers, et leur paiement dépend de la nature du viager. Si le crédirentier conserve le droit d’usufruit, il est tenu de payer la taxe foncière. En revanche, si le crédirentier ne conserve qu’un droit d’usage ou d’habitation, ou s’il s’agit d’un viager libre, c’est le débirentier qui doit s’en acquitter.
Quant à la taxe d’habitation, elle doit être payée par l’occupant de la maison, qui est généralement le crédirentier. Toutefois, dans le cas d’un viager libre, le paiement incombe au débirentier. Il est donc important de prendre en compte ces éléments lors de la négociation et de la rédaction du contrat de viager.
Les Plus-values
Les plus-values lors de la cession d’un bien acquis en viager sont exonérées. Pour le calcul de la plus-value imposable, le prix d’acquisition à prendre en compte est la valeur du capital représentatif de la rente, majoré de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.
Toutefois, pour tenir compte de l’aléatoire inhérent au contrat de rente viagère, vous pouvez demander de substituer le capital représentatif de la rente par le total des arrérages versés et du capital représentatif restant à verser à la date de la vente. Cette option est également ouverte aux contribuables qui ont cédé un bien acquis en viager et qui conservent à leur charge le service de la rente viagère. Dans ce cas, vous devez fournir les éléments qui ont servi à évaluer la rente retenue pour majorer le prix d’acquisition.
Le crédirentier bénéficie des exonérations sur les plus-values immobilières s’il conserve le droit d’usufruit, sinon c’est le débirentier qui en bénéficie (viager libre ou cas où le crédirentier n’a qu’un droit d’usage ou d’habitation).
À propos de la succession en cas de décès du débirentier
En cas de décès prématuré du débirentier, ses héritiers devront respecter les conditions prévues dans le contrat viager avec le crédirentier. Ces derniers peuvent également revendre le viager en trouvant un nouveau débirentier. Pour protéger ses héritiers, le débirentier initial peut souscrire une assurance qui couvre la rente en cas de décès.
En conclusion, la vente en viager peut répondre à différents besoins patrimoniaux. Cependant, le prix d’un viager est soumis aux lois de l’offre et de la demande. Prenez le temps d’examiner attentivement les caractéristiques du bien avant d’acheter. De son côté, le vendeur doit éviter d’être trop gourmand et décourager les acheteurs potentiels en fixant un prix de vente trop élevé. En travaillant ensemble, les deux parties peuvent trouver une solution gagnant-gagnant sans arrière-pensée. Et pardessus tout, pesez bien les implications financières et juridiques avant de vous engager dans une vente ou un achat en viager.