Comment investir dans l’immobilier locatif ?

1. la seule possibilité de se créer un capital en empruntant

L’immobilier présente un avantage considérable par rapport aux autres supports. Il permet de se constituer un patrimoine avec peu de fonds propres, en utilisant sa capacité d’endettement et en faisant ainsi jouer l’effet de levier lié au crédit.

2. Investir dans l’immobilier, un rempart contre l’inflation

À la différence d’un produit financier, l’immobilier permet de neutraliser partiellement l’effet de l’inflation.

Prenons un exemple pour appuyer cette idée.

Vous placez 100 € en année N qui vous rapport 3 % soit 3 €. Vous disposez d’un capital de 116 € en N+5 (hypothèse de rendement identique pendant 5 ans).

• Hypothèse 1 : Supposons une inflation de 2 % par an. Si la valeur nominale de votre capital est bien de 116 €, votre pouvoir d’achat réel ne correspond qu’à 105 €.

• Hypothèse 2 : De même, avec une inflation de 4 %, votre pouvoir d’achat réel n’est que de 95 €. Votre placement ne vous a pas permis de compenser la perte de pouvoir d’achat due à l’inflation.

En revanche, la révision des loyers étant liée à l’évolution des prix à la consommation, du coût de la construction et des prix d’entretien et d’amélioration des logements, l’immobilier est un rempart contre l’inflation.

Pour rappel, l’Insee définit l’inflation comme étant « la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix. »

3. Le choix d’un actif réel et performant pour un investissement sécurisé

Sur les quinze dernières années, l’immobilier affiche une  rentabilité en moyenne supérieure aux autres types d’investissement.

À titre de comparaison,  pour 100 € investis en 1996 :

• l’immobilier rapporte 390 €,
• le CAC 40 rapporte 260 €,
• les fonds euros 212 €,
• et le livret A 156 €.

Cet investissement est de surcroît, sécurisé par la constitution d’un patrimoine réel et tangible.

Longtemps considéré comme une simple valeur refuge, investir dans l’immobilier s’affirme aujourd’hui comme une solution patrimoniale performante.

4. Un contexte économique favorable à l’immobilier

Le contexte macro-économique, entre interrogations sur :

• la dette souveraine (dette émise ou garantie par un État ou une banque centrale),
• les troubles monétaires,
• la fragilité des institutions financières,
• et peur des tensions inflationnistes,

plaide largement en faveur de l’investissement immobilier.

Il faut bien le reconnaitre investir dans l’immobilier présente bien des atouts :

• un couple rendement / risque optimum pour un investissement tangible,
• un actif réel au même titre que l’or, rempart contre les éventuels chocs systémiques,
• des taux d’intérêt relativement bas pour un financement à crédit avantageux,
• un environnement fiscal particulièrement attractif.

Enfonçons davantage le clou en faisant à nouveau un comparatif avec le CAC 40, le fonds euros d’une assurance vie et le Livret A.

• Cac 40

La liquidité au prix de la volatilité. Un bref retour sur l’évolution des marchés financiers amène à une conclusion : ils affichent une très grande volatilité, mais leur argument majeur reste sans aucun doute leur liquidité.

Ce type de support est à proscrire si vous avez une aversion au risque. Par ailleurs, son couple rendement / risque en fait bien souvent un investissement aléatoire pour un amateur.

• Fonds euros

Un contexte perturbé. Les profondes interrogations concernant la solidité des dettes souveraines et la déstabilisation des fonds euros engendrés par une remontée des taux sont des éléments qui fragilisent ce support.

• Livret A

un risque réduit. Le livret A est certes un placement peu risqué, mais sa faible rémunération en fait un placement aux performances très modestes.

L’immobilier reste donc, encore et toujours une valeur sûre. 

• La seule possibilité de faire jouer l’effet de levier lié au crédit et de se constituer un patrimoine en empruntant.
• Un actif réel et performant sécurisé par la constitution d’un patrimoine.
• Un rempart contre l’inflation.
• Des éléments de contexte économique, financier et fiscal favorables au support.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Il y a trois grandes raisons d’investir dans l’immobilier locatif d’investissement.

1. Combler le déficit national en logements

Il existe depuis des décennies un déficit de logements au niveau national qui conduit les pouvoirs publics à favoriser la construction de nouveaux logements. C’est un véritable besoin structurel !

Quelques chiffres clefs :

• Déficit estimé à 500 000 à 1 000 000 de logements, selon la fondation Abbé Pierre.
• Nombre limité de mises en chantier depuis des années et accrue depuis la crise sanitaire. Et la tendance ne va pas s’inverser dans les prochaines années.
• 3,8 millions de Français sans logement ou mal logés.  Situation identique, voire plus grave, dans les DROM-COM.

Les causes :

• Démographie : allongement de la durée de la vie, taux de natalité élevé. Population nationale supérieure à 65 millions.
• Changements sociétaux : décohabitation (divorces, familles recomposées). Solde migratoire positif.
• Combler le déficit national en logements.

2. Investir dans l’immobilier locatif parmet de compenser les carences du secteur public

Plusieurs secteurs font l’objet d‘une carence du secteur public. Des dispositifs fiscaux sont mis en place pour inciter les particuliers à intervenir comme relais.

Deux exemples intéressants : le logement étudiant et la prise en charge de la dépendance.

Le logement étudiant :

• +175 000  places en cités universitaires gérées par le CROUS.
• Plus de 1 300 000 étudiants réalisent leurs études à distance du domicile parental.

La prise en charge de la dépendance :

• Une très forte croissance des personnes âgées dépendantes dont l’estimation moyenne est établie à +30 % entre 2010 et 2040.
• Un besoin établi à 580 000 chambres publiques à horizon 2040 soit près de 10 000 nouvelles chambres par an.
• Un poids dans le PIB qui pourrait plus que doubler d’ici 2040.

Entre carence des pouvoirs publics et besoins lisibles, le secteur privé forme une réponse essentielle dans des secteurs d’activités porteurs.

3. Dynamiser l’économie

Au-delà de l’impact direct du BTP sur l’économie française, les principales incitations fiscales sont les maillons de vastes politiques publiques en faveur du logement, et du développement territorial. Ils contribuent pleinement à dynamiser l’économie française.

Poids des supports sur l’économie française :

• Construction : 6 % du PIB
• Tourisme : 7,3 % du PIB
• Dépendance : 1,1 % du PIB

Impact de l’immobilier sur l’emploi :

• 5^e employeur français
• 8,2 % de l’emploi total en France
• 1 logement équivaut à 2 emplois pendant un an
• 100 000 € de travaux = 1,8 emploi pendant un an

Ces lois s’inscrivent dans une logique globale de soutien à l’économie. Si ces dispositifs ont de fortes chances de se maintenir, il n’est pas certain que leur forme attractive perdure.

Les incitations fiscales attachées à l’immobilier locatif d’investissement sont légitimées par des besoins structurels de la société française.

Ils sont une réponse à des problématiques identifiées comme prioritaires :

• un déficit établi à 500 000 logements,
• un inévitable désengagement des pouvoirs publics dans certains secteurs comme la prise en charge de la dépendance ou le logement étudiant et un relai passé à des acteurs privés,
• un soutien de l’activité économique nationale et territoriale.

Les investissements réalisés dans ce cadre, à la condition de satisfaire à une cohérence économique intrinsèque, répondent ainsi à de véritables besoins qui garantissent leur pérennité dans le temps.

Comment définir votre budget d’investissement immobilier ?

Trois approches complémentaires sont possibles, en fonction de vos critères et contraintes spécifiques.

1. L’approche différentielle

Cette approche prend pour hypothèse de base l’effort d’épargne que vous envisagez et se matérialise par la formule suivante.

Total des Recettes – Total des charges = Effort d’épargne

Le total des recettes correspond en général à :

• vos loyers,
• et votre réduction d’impôt.

Le total des Charges correspond en général à : 

• Remboursement du crédit,
• assurances,
• Taxe foncière,
• charges de copropriété non récupérables,
• Frais de relocation et carence locative,
• Entretien appartement et parties communes,
• Honoraires de syndic,
• Frais de gestion locative.

Bien entendu, la nature des charges dépend du type d’investissement envisagé, mais la formule ci-dessus reste la même.

Pour définir votre budget d’investissement dans l’immobilier, la clef d’entrée peut être l’effort d’épargne, qui permet ensuite d’établir les autres postes de dépenses et de revenus.

2. L’approche par la capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif

Cette approche est basée sur votre capacité à emprunter auprès d’une banque.

Pour une même mensualité, votre capacité d’emprunt sera différente en fonction de la durée retenue pour le financement. Ce montant correspond à l’enveloppe d’investissement disponible.

En calculant ensuite les différents postes de recettes et de charges, vous obtenez l’effort d’épargne.

Il n’existe pas de durée idéale. En période de taux d’intérêt faibles, le meilleur effet de levier financier s’obtient sur les périodes les plus longues.

En modulant la durée de l’emprunt, une même mensualité permet d’envisager une enveloppe d’investissement plus ou moins importante.

3. L’approche fiscale pour investir dans l’immobilier locatif

Cette approche vise à optimiser le levier fiscal en fonction de votre situation.

Réduction d’impôt annuelle = (enveloppe d’investissement x Taux de réduction d’impôt) / (Durée de l’investissement)

Enveloppe d’investissement = (Réduction d’impôt acquise sur x années) /  (Taux de réduction d’impôt)

Exemple :

Un couple supporte 3 000 € d’impôt sur le revenu annuel.

Ils investissent dans un Pinel, acté en N et livré en N+2

(le taux de réduction d’impôt retenu pour cet exemple est de 18 %)

Calcul pour « gommer » l’impôt pendant 9 ans :

(3 000 € x 9 ans) /18 %  = Enveloppe d’investissement = 150 000 €

Nous vous rappelons que cette « Enveloppe d’investissement » doit rester dans la limite du plafonnement des niches fiscales, aussi appelé plafonnement global des avantages fiscaux ou plafonnement global des niches fiscales.

Cette limitation peut être considérée comme une enveloppe globale de défiscalisation disponible à consommer par an.

Quelles motivations pour investir dans l’immobilier locatif?

Bien connaitre les raisons qui vous poussent à investir dans l’immobilier locatif est un préalable avant tout investissement. En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui vous impose une évaluation fine de vos objectifs et vos projets de vie.

Cet exercice implique par ailleurs de faire des choix :

• privilégier certaines options au détriment d’autres,
• trouver le meilleur équilibre, un même bien immobilier ne pouvant regrouper l’intégralité de vos souhaits.

Précisons aussi que l’immobilier d’investissement ne peut en aucun cas se résumer à sa composante fiscale. Le gain fiscal, comme unique motivation d’investissement, est à proscrire.

• La défiscalisation doit être vue comme un bonus lors d’un investissement et non comme la source de motivation principale.
• Même si la réduction d’impôt est conséquente, l’investissement immobilier suppose un effort d’épargne important.
• l’actif choisi doit, en toutes hypothèses, afficher des qualités intrinsèques déconnectées de toute considération fiscale.

Cela étant dit, deux grandes motivations se profilent :

• créer un patrimoine (revente à terme pour se constituer un capital ou transmission de votre patrimoine à vos enfants)
• obtenir un revenu complémentaire.

Pour prendre votre décision, tenez aussi compte de votre situation patrimoniale et de vos besoins immédiats et futurs. Cela vous aidera grandement à sélectionner la typologie du bien le plus adapté à votre besoin.

Exemple de motivation dominante : vous constituiez un patrimoine

• • • • Enveloppe d’investissement importante.
      • Loyer au m² inférieur à celui proposé pour une surface plus limitée.
      • Valeur patrimoniale importante.
      • Utilisation personnelle à terme.

Privilégier d’investir dans une maison.

Exemple de motivation dominante : Vous constituez un revenu complémentaire

• • • • Enveloppe d’investissement contenue.
      • Loyer au m² supérieur à celui proposé pour une surface plus importante.
      • Surface plus restreinte.
      • Rentabilité supérieure de l’opération.

Privilégier d’investir dans un studio ou un appartement (T2).

Comment choisir votre investissement immobilier ?

Puisque bien souvent, vous investissez dans l’immobilier pour générer un revenu, vous avez besoin d’analyser deux grands paramètres.

• Le « Potentiel locatif ».
• Le « Potentiel patrimonial ».

Le  « potentiel locatif »

Le potentiel locatif repose sur une notion clef, la maximisation du rendement réel net.

Pour estimer les recettes que vous percevrez effectivement, vous devez prendre en compte deux facteurs :

• le « Rendement facial net » = rendement brut – frais divers et charges.
• La « Sécurité du rendement » = intégration de tous les aléas d’exploitation, de marché, de périodes de vacance locative et des autres éléments susceptibles d’affecter la performance de votre investissement

Pour atteindre cet objectif, il faut :

• Minimiser le risque de vacance locative.
• Optimiser le niveau des loyers.
• Minimiser le délai de relocation.

Un loyer inférieur à la moyenne constatée sur un marché local permet de minimiser les pertes et de maximiser le rendement réel.

Quelques définitions avant de poursuivre  :

• « Vacance locative » : corresponds aux périodes de non-location, c’est-à-dire à l’absence de locataire.
• « Fréquence de relocation » : corresponds au nombre de changements de locataires.
• « Période de relocation » : corresponds au délai nécessaire pour retrouver un locataire.

Ces 3 notions sont liés par cette formule :

Vacance locative = Fréquence de relocation x Périodes de relocation

Le rendement réel d’un investissement locatif doit prendre en compte les périodes d’absence de locataire.

Faisons une application pratique via l’analyse d’un investissement dans une résidence médicalisée.

•  «Rrendement facial net » : Bon. Rendement brut élevé car des charges investisseur limité à la taxe foncière.

• « Sécurité du rendement » élevé. Un marché particulièrement lisible en raison du vieillissement de la population et de l’augmentation de la dépendance. Une exploitation assurée par des acteurs affichant expérience et excellente solvabilité.

• un produit affichant un potentiel locatif exceptionnel

Le « potentiel patrimonial »

Votre patrimoine immobilier est amené à évoluer avec le temps.

Le potentiel patrimonial permet d’estimer la valeur de votre investissement immobilier à terme, soit lors d’une revente.

Il repose sur trois composantes, 1) le « potentiel de valorisation » (autrement dit la plus-value), 2) le couple « liquidité immobilière / stabilité du prix » et 3) la cible à la revente.

• « Potentiel de valorisation » = capacité du bien à prendre de la valeur dans le temps et à faire l’objet d’une plus-value immobilière. Il est plus important pour les supports dont la revente peut attirer une cible de propriétaires occupants.

• « Liquidité immobilière / stabilité du prix » = délai et facilité de revente du bien en limitant l’influence de la conjoncture immobilière (favorisant une stabilité des prix). Elle est plus importante pour les supports dont la revente peut attirer une cible d’investisseurs.

• La cible à la revente :

• • Un bien immobilier dédié, s’adresse à une catégorie de clientèle précise et est difficilement transposable pour une autre utilisation sans travaux (ex résidences médicalisés, seniors, étudiantes, affaires). Plus un investissement immobilier est dédié, plus son utilisation concernera une catégorie ciblée d’utilisateur. Un bien immobilier dédié séduira principalement un investisseur en cas de revente.

• • Un bien immobilier peu dédié (immobilier « nu », par exemple) dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.

Exemple : Immobilier locatif  T4 – Revente à un propriétaire occupant

• • Potentiel de valorisation important. Sensibilité aux évolutions du marché immobilier. Potentiel de plus-value important à condition de revendre à un propriétaire occupant quand le prix de l’immobilier est au plus haut.

• • Mais liquidité / stabilité prix faible. Une revente à une cible de propriétaires occupants impose une corrélation directe du prix de vente avec l’état du marché immobilier à un instant «t». La valorisation du bien sera ainsi limitée en période de baisse du prix de l’immobilier, le rendant peu liquide sauf à accepter une moins-value significative.

Vous voyez vien qu’une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant les éléments suivants :

• le prix,
• la qualité intrinsèque du bien,
• l’emplacement et l’environnement.

Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent.

Tenez, à titre d’exemple, faisons une recherche d’opportunité d’investissement, en tenant compte de l’emplacement.

• Villes et quartiers établis

Une grande ville et un quartier apprécié sont synonymes d’un prix élevé pour les biens anciens et neufs. Du fait d’une offre limitée et d’une demande importante, les biens neufs affichent souvent des prix très supérieurs à ceux de l’ancien.

Dans un marché établi, un décalage trop important entre les prix du neuf et de l’ancien peut réduire le potentiel de plus-value. En revanche, achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité.

• Villes et quartiers en devenir

Couplés à des projets urbains, ces quartiers apparaissent aujourd’hui comme des ressources foncières affichant un potentiel de valorisation élevé. Ces quartiers se révèlent très intéressants s’ils sont déconnectés, de manière significative, des marchés matures.

Un marché immobilier en devenir affiche un potentiel de plus-value très significatif. Ce potentiel de valorisation patrimoniale est étroitement lié au dynamisme économique et aux projets d’urbanisation de la ville et du quartier considéré.

Faisons la même analyse, mais en considérant la conception/typologie du bien.

• Résidences médicalisées

Actif dédié du fait des équipements et des services proposés qui limitent sa valorisation patrimoniale. La rentabilité élevée permet cependant d’envisager « sereinement » la revente.

Un risque réduit grâce à une lisibilité exceptionnelle : demande croissante en liaison avec le vieillissement de la population et une offre limitée et totalement encadrée par les pouvoirs publics.

• Résidences seniors

Bien peu dédié qui offre un potentiel de valorisation patrimoniale intéressant en raison de la qualité des emplacements : en centre ville, à proximité des commerces, services, transports en commun et parcs municipaux.

La France connaît un vieillissement inévitable de sa population. L’offre actuelle n’est plus adaptée à la demande sans cesse grandissante de la part des Séniors autonomes. Il s’agit néanmoins d’un marché récent.

• Résidences étudiantes

Bénéficiant de localisations proches des centre-villes, des services et des pôles universitaires, cet actif propose une solution pour mêler des qualités immobilières intéressantes avec des enveloppes attractives.

Une attention particulière doit être portée sur la qualité de l’emplacement, le prix et le potentiel de remplissage pour assurer une visibilité satisfaisante.

• Résidences affaires

Véritable alternative à l’hôtellerie d’affaires, le marché des Résidences Affaires est en développement et s’appuie sur une typologie de clientèle double : affaires et loisirs pour un remplissage optimisé tout au long de l’année.

Leur performance, corrélée en partie à la conjonture économique, est largement liée à la qualité de l’emplacement.

e prix de vente au m² généralement supérieur à l’immobilier résidentiel et la faible surface des logements constituent des inconvénients pour un changement de destination dans de bonnes conditions.

Comment choisir un investissement immobilier géré par un gestionnaire ?

En immobilier géré, les caractéristiques patrimoniales varient substantiellement d’un support à l’autre, néanmoins leur potentiel de valorisation reste en deçà de celui de l’immobilier nu. À noter que les résidences seniors sont celles se rapprochant le plus de l’immobilier nu.

 Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial.

La contrainte juridique que représente l’obligation de résultat liée à ce cadre sera de faible poids face à l’incapacité structurelle et économique du gestionnaire à servir des loyers. Il convient donc, au-delà du strict rendement, de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères.

La qualité du gestionnaire ou exploitant

• Solvabilité du gestionnaire.
• Parc de résidences étendues.
• Expérience dans le domaine d’activité en question.
• Notoriété comme garantie d’un remplissage facilité.

La cohérence du niveau des loyers

Cohérence du niveau de loyers au regard des contraintes imposées au gestionnaire. Car celui-ci doit trouver l’équilibre entre :

• Loyers attractifs pour l’investisseur, mais excessifs qui mettraient en péril la santé financière de l’exploitant.
• Un loyer insuffisant peu attractif pour l’investisseur.

L’objectif : assurer un niveau de loyer satisfaisant pour l’investisseur tout en assurant la pérennité de l’exploitation.

La répartition des charges

Certains éléments sont susceptibles de varier d’un bail à l’autre. Il convient néanmoins d’apporter aux charges une attention toute particulière pour ne pas entraver le rendement réel, d’où la nécessité de bien les négocier avec le gestionnaire.

Un exemple de répartition des charges entre investisseur et gestionnaire. Attention, cette répartition est susceptible de varier selon le gestionnaire de votre investissement.

L’architecture juridique du gestionnaire

• Nature du preneur à bail : maison mère ou filiale.
• Présence et pertinence des mécanismes de caution.

En conclusion

Vous constatez par vous-même que investir dans l’immobilier locatif ou d’investissement est plus que jamais un support pertinent.

• Finançable à crédit, il est un actif réel, concret, donc peu sensible aux chocs systémiques.
• Il allie de surcroît performance et sécurité, le tout dans un contexte macro-économique et fiscal particulièrement favorable.

Néanmoins en dépit de qualités intrinsèques et extrinsèques indéniables, il est important de savoir raison garder.

Car investir dans l’immobilier est un investissement de raison et non de coeur. Ne vous laissez pas aveugler par ses nombreux atouts.

Un regard critique doit être porté sur l’offre disponible en matière d’épargne immobilière, qui est tout sauf homogène.

L’analyse fine de vos motivations, de votre budget, de la qualité de l’emplacement, du potentiel locatif et patrimonial, et du type de logement s’impose comme un préalable indispensable dans le choix de vos investissements immobiliers.