Profitez du miracle de l’endettement

Profitez du miracle de l'endettement

II n’est pas encore trop éloigné de nous, le temps ou tout recours au crédit était particulièrement mal vu, voire considéré comme amoral.

Aujourd’hui demandé un prêt à son banquier est devenu de la routine.

Mais si le recours aux prêts est aujourd’hui bien compris comme une facilité de paiement, sachez qu’il peut être aussi un véritable instrument pour créer et développer votre patrimoine, voire vous enrichir.

 

Au-delà de son côté pratique (acheter immédiatement avant même de disposer de la totalité du financement), le recours au crédit peut se révéler une formidable machine pour tirer des vrais revenus de votre patrimoine, grâce à la fameuse notion de l’effet de levier.

 

Bien connu des spécialistes financiers, celui-ci demeure encore mal appréhendé par le grand public.

Et pourtant, son usage n’est pas réservé aux professionnels.

Vous aussi vous pouvez profiter de cette formidable machine à accroître les profits. Pour peu que vous en possédiez bien les règles.

 

L’idée majeure de l’effet de levier, c’est que, si vous obtenez, grâce à une somme prêtée, un total plus-value + revenus supérieur à ce que vous coûte votre crédit, vous vous enrichissez. Et très rapidement !

Les grandes fortunes qui vous entourent sont d’ailleurs toutes issues de ce fameux effet de levier, qui a su être utilisé judicieusement.

 

Un petit exemple illustre à merveille le mécanisme.

Supposons que vous détenez un capital de 10 000 € et que votre banquier vous prête 90 000 € à 10 % d’intérêt par an.

Admettons que vous placez les 100 000 € ainsi obtenus dans d’excellentes conditions. Disons à 12,5 %.

Au bout d’un an, vous avez gagné 12 500 € moins 9 000 € que vous devez à votre banquier (10 % d’intérêt sur 90 000 €), soit 3 500 €.

Vos 10 000 €, qui sont à l’origine de toute l’opération, vous ont donc rapporté 3 500 €. Soit un rendement annuel de 35 %.

C’est presque le triple de ce que vous auriez gagné en les plaçant simplement à 12,5 %.

Vous vous êtes donc enrichi trois fois plus rapidement : c’est l’effet de levier.

Si on améliore les hypothèses et que l’on considère un placement à 14 % avec un taux de crédit de 9 %, le rendement de vos 10 000 € passe à 59 % par an.

 

L’effet de levier est d’ailleurs à la base du système de financement des entreprises.

Celles ci ont largement compris que pour grandir rapidement, il fallait faire fructifier l’argent des autres.

C’est pourquoi une bonne partie de leurs investissements est réalisée à crédit, une fois qu’elles sont sures que la rentabilité de ceux ci sera supérieure au coût du prêt effectué.

Vous comprenez mieux dès lors pourquoi il existe un tel engouement des entreprises pour les émissions d’obligations et pourquoi le marché financier est si souvent sollicité par les emprunts de sociétés gourmandes en quête de capitaux.

Et quand on voit la taille des bénéfices accumulés par certaines entreprises, cela donne envie d’utiliser le même procédé. Pour autant, tout n’est pas aussi simple qu’il y parait dans l’univers de l’endettement.

 

Car, si la magie de celui-ci est fascinante, lorsqu’il est bien utilisé et que l’effet de levier est positif, la mécanique peut être redoutable en cas d’erreurs sur les prévisions de rentabilité future. C’est l’effet de levier négatif.

Admettons que, toujours en quête de plus-values, vous ajoutiez aux 10 000 € de tout à l’heure 90 000 € empruntés à 10 % d’intérêt.

Par malchance, vous ne pouvez placer vos 100 000 € qu’a 7 %.

 

Votre opération est la suivante :

  • Somme gagnée : 7 000 €
  • somme due au banquier : 9 000 € 
  • total : – 2 000 €

 

Non seulement vous n’avez pas gagné d’argent, mais en plus vous avez amputé vos 10 000 € de prés du cinquième de leur valeur.

Vous avez expérimenté à vos dépens l’effet de levier négatif.

La règle d’or de l’effet de levier est que ce que vous rapporte votre placement doit être supérieur à ce que vous coute votre crédit.

 

Si le mécanisme de l’endettement enrichissant est surtout utilisé par les entreprises, vous avez, vous aussi, les moyens d’utiliser ce procédé pour améliorer le rendement de votre patrimoine.

Cela exige une grande rigueur dans les choix de vos placements et des orientations stratégiques judicieuses.

En fait, l’effet de levier pourra se jouer au niveau des particuliers àtravers deux types de placements : la Bourse et l’immobilier.

 

 

La Bourse

Avec ses variations de cours rapides et ses nombreux instruments financiers, la Bourse est le temple de l’effet de levier.

Mais une telle gestion relève souvent de la spéculation pure et, si les gains sont très rapides en cas de pari positif, les pertes seront tout aussi brutales.

Ainsi, en demandant à bénéficier du SRD (service a règlement différé), vous disposez d’un crédit, puisque vous ne payez vos actions que le jour de la liquidation.

Ainsi, avec une mise de fonds de 20 % en numéraire, vous pouvez acquérir un montant cinq fois supérieur d’actions éligibles au SRD.

Tout est en place pour que le mécanisme du levier fonctionne.

En cas de hausse du marche, et si vous jouez le marche positif (achat d’actions), vous récupérez un bénéfice cinq fois supérieur à celui que vous aurez obtenu avec l’achat simple d’actions.

C’est ainsi que bien des joueurs avertis ont décuplé leur mise durant la grande période des hausses des valeurs mobilières.

Et que d’autres, ou parfois les mêmes, ont été ruinés par les krachs successifs.

 

L’immobilier

C’est le domaine de l’effet de levier tranquille qui permet de profiter des avantages du système sans connaitre les risques élevés du marche boursier.

La logique est toujours la même : un taux de crédit le moins cher possible, une mise de fonds personnelle réduite et une rentabilité totale (plus-value et revenus) élevée.

 

Tout le monde ou presque joue d’ailleurs de ce mécanisme à l’heure actuelle, souvent sans le savoir, tant il est rare, à la vue des prix pratiques dans la pierre, que l’on achète un bien comptant.

Des lors que vous obtenez un rendement global supérieur au coût de crédit remboursé, l’opération devient très profitable.

 

On peut même imaginer un rendement infini : vous financez un bien totalement a crédit, dont les remboursements de traites sont couverts entièrement par les loyers.

Imaginons, par exemple, un deux pièces acheté 100 000 € et qui est payée totalement, y compris les frais d’enregistrement (10 000 €), grâce à un crédit sur quinze ans à 10,5 %.

Avec une location mensuelle de 1 250 € par mois, vous remboursez totalement votre emprunt, c’est à dire que vous gagnez de l’argent sans mettre en jeu un seul centime personnel.

II existe encore des opportunités dans l’immobilier, qui permettent de jouer de l’effet de levier positif.

Certaines SCPI, en particulier les SCPI composées de murs de boutique à rendement valable, redeviennent indiquées pour de tels montages.

 

D’autant plus que la fiscalité de l’immobilier est particulièrement favorable à l’emprunteur : les intérêts du crédit sont déductibles, pour leur totalité et sans aucune limitation de durée, des loyers encaissés.

Mais, la encore, gare aux mythes !

La conjoncture immobilière que nous venons de vivre prouve qu’il est faux de dire qu’un investissement immobilier à crédit est automatiquement positif et que l’on y gagne à tous les coups.

II arrive même que certains d’entre vous réalisent sans le savoir un achat avec effet de levier négatif, par manque de rentabilité de leur bien.

Ainsi, même avec un taux de crédit immobilier de historiquement bas, il faut être sur d’obtenir au moins, autant de revenus et plus-values pour réussir une bonne opération.

 

Par exemple, imaginez que vous faites l’acquisition d’un grand appartement au prix de 300 000 € avec 10% d’apport (30 000 € qui couvrent les frais de notaire et d’enregistrement) et un crédit total a 11 %.

II faut reconnaitre que le taux de crédit choisi est fort élevé dans la conjoncture actuelle mais plus parlant.

Même avec un rendement net de 5 % en loyer et une revalorisation annuelle optimiste de l’appartement de 4%, on réalise néanmoins une opération négative.

Au bout d’un an, les comptes de l’investisseur sont les suivants :

  • Loyers nets encaissés : 15 000 €
  • Plus-value théorique : 12 000 €
  • Cout de l’emprunt : 33 000 €
  • Résultat de l’opération : – 6 000 €

Le recours au crédit a été ici particulièrement néfaste et a détruit le bénéfice d’une opération qui, par ailleurs, n’était pas mauvaise (9 % de rentabilité totale).

 

 

Vous le voyez, l’effet d’endettement est un instrument puissant qui bouleverse bien des idées reçues et peut modifier les rentabilités escomptées d’un placement.

II est important en tout cas, que vous soyez informé des possibilités et des limites d’un tel moyen, afin que vous l’utilisiez judicieusement à votre profit et non l’inverse.

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