Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière, c’est le gain réalisé lors de la revente.
Cette plus-value est en principe imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Le champ d’application de la plus-value immobilière
Le régime d’imposition des plus-values immobilières s’applique aux particuliers personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Il ne s’applique donc pas, en principe, aux profits tirés d’une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Malgré leur caractère de bénéfices professionnels, les plus-values réalisées par un LMNP lors de la cession des logements affectés à la location meublée relèvent bien du régime d’imposition des plus-value des particuliers.
Le régime des plus-values des particuliers s’applique également aux cessions à titre onéreux réalisées par des sociétés qui relèvent de plein droit ou sur option de l’impôt sur le revenu. Il s’agit donc des sociétés dites « transparentes » sur le plan fiscal comme, par exemple, les SCI. Le bien immobilier ne doit pas figurer à l’actif d’une entreprise industrielle, artisanale ou commerciale car, dans ce cas, c’est le régime des plus-values immobilières des professionnels qui s’applique.
Les plus-values imposables sont celles provenant de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis et des droits relatifs à ces biens.
L’origine de propriété du bien cédé, acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit, n’a pas d’impact.
La plus-value réalisée lors de la cession de la pleine propriété, mais aussi d’un usufruit, d’une nue-propriété, de servitudes, de droit de surélévation, de mitoyenneté relève du régime des plus-values des particuliers.
Différents biens n’entrent pas dans le champ d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Il s’agit essentiellement :
- de l’habitation principale du vendeur au jour de la cession,
- des biens dont la valeur est inférieure à 15 000 €,
- des biens détenus depuis plus de 30 ans.
Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux. Ainsi les plus-values réalisées à la suite d’une mutation à titre gratuit entre vifs (donation) ou par décès (succession) ne sont pas concernées.
Détermination de la plus-value immobilière imposable
Pour déterminer le montant de la plus-value imposable, il faut au préalable déterminer quelle est la plus-value brute. La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition acquitté par le vendeur.
Calcul de la plus-value immobilière brute
Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente. Le vendeur peut déduire du prix de vente :
- le montant de la TVA acquittée lors de la cession,
- les frais supportés à l’occasion de la cession tels que, les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, ou encore les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires pour la vente.
Si votre acquisition est à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le vendeur lorsqu’il est devenu propriétaire du bien. A noter qu’en cas de construction par le vendeur sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, le prix d’acquisition à retenir est constitué par le coût des travaux de construction et le prix d’acquisition du terrain.
Le prix est majoré, pour leur montant réel ou, selon un forfait fixé à 7,5 % du prix d’acquisition :
- des honoraires du notaire,
- des commissions versées aux intermédiaires,
- des droits d’enregistrement ou de la TVA supportée.
Si votre acquisition est à titre gratuit, le prix d’acquisition est alors égal à la valeur vénale du bien ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit avant déduction des éventuelles dettes attachées au bien. Pour les immeubles acquis à la suite d’une succession et constituant la résidence principale du défunt, on retient la valeur vénale diminuée d’un abattement de 20% lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.
Le prix est majoré des frais d’acte ainsi que des droits de mutation payés pour leur montant réel sur justificatifs.
Prise en compte des travaux : Dans le cadre d’une acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit, le prix peut également être majoré des travaux de
- construction,
- reconstruction,
- agrandissement,
- rénovation et amélioration.
Il n’est pas possible de majorer le prix d’acquisition des dépenses d’entretien et de réparation, celles-ci ayant été par ailleurs déductibles des revenus fonciers.
Ainsi, les dépenses sont retenues au choix du contribuable :
- pour leur montant réel, sous réserve que vous puissiez fournir les factures des entreprises ayant réalisées les travaux. Attention, les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base de calcul d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la plus-value ;
ou
- sur la base d’un forfait de 15 % du prix d’acquisition sous réserve que le contribuable cède le bien plus de 5 ans après son acquisition. Si le contribuable opte pour le forfait de 15%, il n’est pas tenu d’établir la preuve de la réalité des travaux, ni le montant des travaux effectivement réalisés. Le prix d’acquisition pour le forfait de 15 % s’entend du prix effectivement acquitté par le vendeur tel qu’il a été stipulé dans l’acte lors de son acquisition.
Calcul de la plus-value imposable : abattements et moins-value
La plus-value nette imposable est obtenue après la prise en compte d’un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute.
Le délai de détention est calculé par période de 12 mois pleins sans tenir compte des fractions d’années excédentaires. La date d’acquisition constitue le point de départ du délai de détention. Il s’agit :
- en cas d’acquisition à titre onéreux, de la date de l’acte qui constate l’opération d’achat,
- en cas d’acquisition à titre gratuit, de la date de l’ouverture de la succession ou de la date d’acte en cas de donation,
- en cas d’acquisition en l’état futur d’achèvement, de la date de conclusion du contrat.
Il est nécessaire de distinguer les abattements pour durée de détention pour le calcul de l’assiette soumise à l’impôt sur le revenu de ceux applicables pour le calcul de l’assiette soumise aux prélèvements sociaux.
Pour calculer le montant de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
- 4% pour la 22ème année de détention.
L’exonération de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est donc totalement acquise au bout de 22 ans de détention.
pour calculer le montant de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
- 1,60% pour la 22ème année de détention,
- 9% pour chaque année de la 23ème année à la 30ème année de détention.
L’exonération de la plus-value au titre des prélèvements sociaux est donc quant à elle acquise au bout de 30 ans de détention.
Exemple
un appartement acquis le 1er mai N bénéficiera, en cas de vente en juillet N+15 d’un abattement de :
- 60 % au titre de l’impôt sur le revenu (6 % x 10) ;
- 16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10).
Il sera totalement exonéré au 2 mai N+22 de l’impôt sur le revenu et au 2 mai N+30 des prélèvements sociaux.
Des abattements exceptionnels s’appliquent, sous conditions, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.
Un abattement exceptionnel de 70 % s’applique en zones A ou A bis lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions. La cession doit en outre être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe
La plus-value imposable réalisée par un particulier est soumise à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19%. Depuis le 1er janvier 2015, les plus-values réalisées par les non résidents sont également soumises au taux de 19%.
La plus-value imposable réalisée par un particulier est soumise aux prélèvements sociaux. La plus-value réalisée par un non-résident est également soumise aux prélèvements sociaux.
Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l’application d’une taxe supplémentaire. Le taux s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
Lorsqu’il y a plusieurs cédants, par exemple en cas d’indivision, ce seuil de 50 000 € est appliqué de façon individuelle à chaque cédant. Il en va de même pour les conjoints mariés ou les partenaires de PACS qui bénéficient donc concrètement d’un seuil de 100 000 €.
Exemple
M. et Mme X cèdent conjointement un immeuble détenu en communauté en réalisant une plus-value nette imposable de 90 000 €. Ces époux ne seront pas imposables au titre de la surtaxe puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 € est inférieure au seuil de 50 000 €.
Cette taxe vient donc s’ajouter à l’impôt sur le revenu de 19% déjà en vigueur, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Elle est calculée sur le montant imposable de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu selon le barème suivant :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 € à 60 000 € | 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 0001 € à 100 000 € | 2% PV |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3% PV – (110 000 -PV) x 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000€ | 3% PV |
| 150 001€ à 160 000€ | 4% PV – (160 000 -PV) x 15/100 |
| 160 001€ à 200 000€ | 4% PV |
| 200 001€ à 210 000€ | 5% PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| 210 001€ à 250 000€ | 5% PV |
| 250 001€ à 260 000€ | 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000€ | 6% PV |
Soit un investisseur qui vend le 15/10/2015 une résidence secondaire détenue depuis 18 ans. Le prix de vente est de 207 500 € et le bien a été acheté 100 000 €. Il a réalisé lui-même les travaux suivants :
- travaux d’isolation pour 7 700 €
- et installation d’une climatisation pour 2 500 €.
A son prix d’acquisition de 100 000€, il peut ajouter les sommes suivantes :
1. le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition, soit : 7 500 €
2. Le montant des travaux d’isolation. Toutefois, il préfere opter pour le forfait de 15% étant donné qu’il a lui-même réalisé les travaux et qu’il ne peut donc pas justifier de facture de réalisation par une entreprise (même si ces travaux avaient été réalisés par une entreprise, vu le montant des travaux, le forfait de 15% est plus intéressant). Soit 100 000 € x 15% = 15 000 €.
Il peut donc majorer son prix d’acquisition de : 100 000 € + 7 500€ + 15 000€= 122 500€.
Puisque son prix de cession (ou de vente) est de 207 500€, il réalise une plus-value brute de :
207 500 € – (100 000 € + 7 500 € + 15 000 €) = 85 000 €.
1ère étape : calcul de la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu
Application de l’abattement pour durée de détention (6% pendant 13 ans) :
85 000 € x 78% = 66 300 €.
Soit une plus-value imposable de 85 000 € – 66 300 € = 18 700 €
D’où un impôt sur le revenu de : 18 700 € x 19% = 3 553 €
2nde étape : calcul de la plus-value imposable au titre des prélèvements sociaux
Application de l’abattement pour durée de détention (1,65% pendant 13 ans) :
85 000 € x 21,45% = 18 232 €
Soit une plus-value imposable de 85 000 € – 18 232 € = 66 768 €
D’où des prélèvements sociaux de : 66 768 € x 17,2% = 11 484 €
Cette cession n’est pas soumise à la surtaxe, le montant de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu (18 700 €) étant inférieur à 50 000 €.
Le total de l’imposition pour cette cession est donc de 3 553 € + 11 484 € =15 037 €