Destiné au grand public, l’OPCI (organismes de placement collectif dans l’immobilier) est un produit d’épargne immobilière dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM).
Il complète ainsi et modernise l’offre de produit d’épargne immobilière à l’intention des particuliers et des investisseurs institutionnels.
Les OPCI ont pour objet :
- l’investissement dans des immeubles, y compris en état futur d’achèvement, qu’ils donnent en location, ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location,
- toutes opérations nécessaires à l’usage et à la revente de ces immeubles,
- la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles (construction, rénovation, par exemple),
- et, accessoirement, la gestion d’instruments financiers et de dépôts.
Fonctionnement des OPCI
II s’agit d’un produit :
- à prépondérance immobilière (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier)
- avec une liquidité renforcée (10% minimum des actifs doit être liquide pour pouvoir faire face aux demandes de retraits formulées par les porteurs de parts)
- une fiscalité plus souple et mieux adaptée.
C’est l’ordonnance du 13 octobre 2005 qui a donné naissance aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI) en définissant leur statut juridique.
La loi de finances rectificative pour 2005 a pour sa part défini le régime fiscal des OPCI, qui existent officiellement depuis le 1er juin 2007.
Il existe 2 types d’OPCI :
- Les OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) et réservés aux investisseurs avertis et autorisés (par l’AMF) car les risques sont élevés.
- Des OPCI grand public ouverts à tous types de souscripteurs, pour lesquels l’AMF a limité le ratio d’immobilier physique à 65 % de l’actif.
Bien sûr, dans cette article je n’aborde que les OPCI dédiés au grand public.
Deux statuts juridiques possibles des OPCI
Contrairement aux SCPI qui ont toutes le même statut juridique, les OPCI peuvent opter :
- soit pour le statut de fonds de placement immobilier (FIP)
Les actifs immobiliers seront constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (sociétés civiles immobilières pour l’essentiel en pratique). Comme pour les actuelles SCPI, ce produit s’adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus fonciers réguliers.
Vos revenus issus des OPCI FPI sont imposables selon leur origine (revenus fonciers, plus-values immobilières, revenus de capitaux mobiliers…) et, pour les revenus fonciers, suivant votre situation, vous pourrez opter pour le régime réel ou celui du micro-foncier.
- soit pour celui de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)
Sont admissibles, dans l’OPCI société (SPPICAV), les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier « non coté » devant représenter au moins 51 % de l’actif de l’OPCI. L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permettra d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
En terme plus simple, les SPPICAV, distribuent des revenus de valeurs mobilières.
Vos revenus issus des SPPICAV sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et vos plus-values de cessions imposées comme celles des actions.
La composition du portefeuille d’un OPCI
Le gestionnaire d’une OPCI est tenu en premier lieu, de respecter la prépondérance immobilière de l’OPCI dont l’actif doit se composer d’au moins 60 % d’actifs immobiliers c’est-a-dire d’immeubles mais aussi de droits réels immobiliers ou de parts de SCI et de SCPI.
Dans le cas de la SPICAV, il devra en outre, comprendre dans les actifs immobiliers, dans la limite de 9 % du total, des parts de SIIC (société immobilière d’investissement côtés (en Bourse)).
En second lieu, le gestionnaire est tenu à des obligations distributives. Ainsi, dans le cadre d’un FPI, il doit distribuer au moins 85 % du montant distribuable, quelle que soit la catégorie de produits (revenus locatifs et revenus de capitaux mobiliers) et de plus-values réalisés par le fonds.
De même, s’il gère une SPPICAV, il doit distribuer 85 % du résultat distribuable de l’exercice précédent afférent aux revenus locatifs, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours de l’exercice en cours ou de l’exercice précédent et 100 % du résultat net de l’exercice précédent afférent aux produits distribuées par les sociétés de capitaux, filiales de la SPPICV et exonérées d’lS sur leur activité immobilière.
II n’existe pas d’obligation de distribution des autres revenus.
Le cadre fiscal de l’OPCI
Comme nous venons de le voir, les statuts juridiques possibles pour une OPCI étant très différents l’un de l’autre, il est normal que les modes de fiscalisation des produits distribués soient tout aussi différents.
Le mode de fiscalisation des produits est donc le principal critère de choix des futurs souscripteurs de parts ou d’actions d’OPCI.
C’est pourquoi pour vous aider à comprendre comment effectuer les bons choix, voici ci-dessous, un tableau comparatif des régimes de taxation des revenus et plus-values suivant qu’ils sont perçus par l’associé d’une SCPI, le porteur de parts de FPI ou l’actionnaire de la SPPICAV.
| Origine du montant perçu | SCPI | FPI | SPPICAV |
| Bénéfices sociaux, revenus et plus-values | Qu’il y ait ou non distribution réelle de revenus, imposition annuelle à l’IR :
| Imposition à la date de distribution des produits et plus-values :
| Imposition sur les distributions reçus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
|
| Cessions et rachats de parts | Imposition à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières. | Imposition à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières dès lors que le fond respecte la prépondérance immobilière : l’abattement pour durée de détention étant calculé en fonction de la durée de détention des parts. | Régime des plus-values mobilières. |
Bon à savoir : Une SPPICAV peut procéder, au couponnage des revenus permettant ainsi, à chaque catégorie de produit de conserver sa nature (dividende, revenu d’obligations) ainsi que son régime fiscal (revenus, plus-values).
Les OPCI pour doper vos revenus
Les OPCI constituent, au sein des contrats d’assurance vie multisupports, une opportunité intéressante pour diversifier votre capital. Certes le choix dans ce cadre est plus limité, mais vous doperez les performances de votre contrat tout en bénéficiant de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie et en vous garantissant une liquidité rassurante.
D’un point de vue fiscal, vous pouvez, par exemple, procéder chaque année, sur un contrat affichant une ancienneté de plus de huit ans, à des rachats contenant jusqu’à 4 600 euros de produits sans impôts (9 200 euros pour un couple marié), avec un excédent éventuel taxé au taux réduit de 7,5 %.
Vous gardez, de plus, une épargne liquide même si elle se réfère à des actifs immobiliers.
OPCI ou SCPI ?
L’OPCI, c’est le beurre et l’argent du beurre, puisque les OPCI sont un produits mixtes qui permettent d’investir à la fois sur le marché de la pierre et sur les marchés financiers.
Il s’agit d’un placement plus souple dont il vous est possible de sortir aisément et plus liquide, car les parts s’échangeant plus facilement et sans droits d’enregistrement.
Bref vous faites de l’immobilier avec la liquidité en prime.
A mettre à l’actif des OPCI par rapport aux SCPI, c’est que seuls les revenus et plus-values réellement distribués sont imposables.
