La loi Pinel permet à tout contribuable français ayant sa résidence fiscale en France de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf destiné à la location.
Le dispositif s’applique à la fois en métropole et en outre-mer.
Dans cet article nous verrons :
Loi Pinel, les conditions d’application
Comment appliquer la réduction d’impôt en loi Pinel ?
Comment sont imposés les revenus fonciers en loi Pinel ?
Qu’est-ce qui remet en cause la réduction d’impôt en loi Pinel ?
7 conseils pratiques pour réussir votre investissement en loi Pinel ?
La loi Pinel vise à revitaliser le marché de la location immobilière et à stimuler la construction de logements dans les zones où la demande est plus élevée que l’offre.
Le dispositif Pinel sera reconduit en 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt en baisse progressive.
Les avantages de la loi Pinel
La loi Pinel offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers.
- Vous pouvez acquérir un patrimoine immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt avantageuse pouvant aller jusqu’à 21 % (Pinel Métropole) ou 32 % (Pinel Outre-mer). Vous pouvez moduler le pourcentage de réduction d’impôt en fonction de la durée de location choisie pour votre bien : 6, 9 ou 12 ans.
- Aucun apport n’est requis pour investir, et à la fin de la période d’engagement, vous êtes libre de disposer du logement comme bon vous semble. Vous pouvez augmenter le loyer, vendre le bien ou l’utiliser à titre personnel, etc.
- Le financement du bien immobilier est principalement assuré par les loyers perçus et la réduction d’impôt.
- Votre investissement est situé dans des zones où l’offre de logements est inférieure à la demande. Ces zones sont définies par décret par l’État.
- Pendant la période d’engagement de location, les loyers respectent des plafonds inférieurs à ceux du neuf et des plafonds de ressources du locataire, qui sont fixés chaque année en fonction de la localisation du logement et de sa surface. Donc, en règle générale, pas de difficultés majeures pour trouver des locataires.
- Enfin, le bien immobilier doit avoir un niveau de performance énergétique permettant une meilleure maîtrise des charges pour les locataires.
Loi Pinel, qui peut en profiter ?
La réduction d’impôt est réservée aux contribuables personnes physiques qui sont fiscalement domiciliés en France.
Il est important de rappeler que la domiciliation fiscale en France est déterminée par plusieurs critères :
- la résidence habituelle,
- le séjour principal,
- ou le centre des intérêts économiques.
Ainsi, une personne qui séjourne en France plus de 183 jours par an, qui retire la majorité de ses revenus de France ou qui exerce une activité professionnelle en France est considérée comme résidente fiscale française.
Un seul de ces critères suffit à établir la domiciliation fiscale.
Si un contribuable achète un logement en France alors qu’il est domicilié en France, mais qui devient non-résident par la suite, peut continuer à bénéficier du dispositif Pinel.
- Cependant, après le transfert de sa résidence fiscale hors de France, la réduction d’impôt est imputée sur l’impôt calculé selon les règles applicables aux non-résidents. Cette réduction ne peut pas être remboursée et est soumise à l’imputation des prélèvements ou des retenues non libératoires.
Investir en loi Pinel est possible par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, telle qu’une SCI, permettant ainsi à l’associé personne physique de bénéficier de l’avantage fiscal.
De même, les investissements réalisés via une société civile de placement immobilier (SCPI) sont éligibles au dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux effectués par des particuliers.
Bien que l’investissement puisse être réalisé dans le cadre d’une indivision, un démembrement (nue-propriété/usufruit) n’est pas autorisé.
La réduction d’impôt Pinel est applicable à différentes opérations, notamment :
- L’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) à condition que l’acte notarié soit signé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
- L’acquisition de locaux commerciaux transformés en logements d’habitation par le contribuable, à condition que l’acte notarié soit signé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
- La construction d’un logement par le contribuable, sous réserve que la demande de permis de construire soit déposée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel s’applique uniquement aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Cette condition s’applique également au logement construit par le contribuable.
Pour être considéré comme un bâtiment collectif, plusieurs critères doivent être respectés.
- il faut tout d’abord réaliser un nombre minimal de logements, qui doit être supérieur à 2 (donc au moins 3).
- Les logements doivent être regroupés dans un même bâtiment, ce qui ne nécessite pas obligatoirement une superposition verticale des logements, ils peuvent être alignés ou en bande.
- La construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.), quelle que soit la configuration des logements.
En conséquence, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou les villas construites de manière jumelée ou en bande ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel (Bofip 17 décembre 2020). De plus, le logement doit être situé dans les zones A, A bis et B1.
En outre, les logements situés sur un territoire couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) dans les huit années précédant l’investissement peuvent bénéficier du dispositif s’ils remplissent les conditions d’éligibilité.
La carte du zonage Pinel
ans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il est nécessaire que l’achèvement du logement soit réalisé dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte notarié d’acquisition.
Loi Pinel, les conditions d’application
Depuis le 1er avril 2020, il est obligatoire pour les contribuables ayant acheté un logement en loi Pinel d’indiquer explicitement s’ils souhaitent ou non bénéficier de la réduction d’impôt lors de la signature du contrat de réservation et de l’acte authentique d’acquisition.
Pour garantir une meilleure maîtrise des charges pour le locataire, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique.
Ainsi, les logements neufs situés en métropole doivent respecter des normes de performance énergétique spécifiques en fonction de la date de dépôt du permis de construire (PC).
- Pour un dépôt de PC avant le 1er janvier 2013, le logement doit bénéficier de la certification BBC 2005 (bâtiment basse consommation) à son achèvement.
- Pour les dépôts de PC à compter du 1er janvier 2013, le logement doit respecter la réglementation thermique 2012 (RT2012).
Le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis à l’engagement de l’investisseur de louer le logement nu à usage d’habitation principale.
Si l’investisseur acquiert un logement neuf déjà achevé, il doit le louer dans les 12 mois suivant la date d’acquisition.
Dans le cas d’un logement en VEFA ou d’un logement construit par le contribuable, la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement.
Le contribuable peut choisir la durée de location minimale qui convient le mieux,
- soit 6 ans,
- soit 9 ans.
Cette option est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure et elle est irrévocable.
À l’issue de l’engagement de location initial, le contribuable a la possibilité, sur option, de prolonger cet engagement :
- pour une durée de 3 ans, renouvelable une fois s’il s’était initialement engagé pour 6 ans,
- pour une durée de 3 ans s’il s’était initialement engagé pour 9 ans.
Dans tous les cas, la durée de l’engagement de location est de 12 ans maximum, calculée de date à date à partir de la prise d’effet du bail initial.
La prorogation de l’engagement initial pour 3 ans supplémentaires est le fait générateur de la reprise de la réduction d’impôt.
Les périodes de vacance entre deux locataires n’ont pas pour effet de prolonger cette durée. Si le locataire quitte les lieux pendant la période d’engagement de location, l’investisseur doit remettre immédiatement le logement en location.
Il est admis une période de vacance entre deux locations, à condition qu’elle ne dépasse pas 12 mois à partir de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire signifie son congé.
Le loyer ne doit pas dépasser un plafond établi par décret, lequel varie en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Par ailleurs, les loyers sont plafonnés à 20 % en dessous du prix du marché pour les logements neufs.
Il convient de noter que les plafonds de loyer sont établis chaque année et sont susceptibles de varier en fonction de l’évolution du marché locatif.
Pour tenir compte du marché local des communes, le Préfet peut, par arrêté, décider de réduire le plafond de loyer. Cette réduction s’applique aux investissements réalisés après la publication de l’arrêté, qui entre en vigueur deux jours après.
Le plafond de loyer dépend de la surface habitable du logement, majorée de la moitié de la surface des annexes telles que les caves ou balcons, dans la limite de 8m². Cette surface est appelée la « surface habitable pondérée fiscale ».
Le loyer maximal est déterminé par un coefficient multiplicateur appliqué à la surface habitable pondérée fiscalement. Ce coefficient est obtenu en utilisant la formule suivante :
0,7 + (19 / surface habitable pondérée fiscale).
Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2.
Par exemple, pour un logement de 50 m² de surface habitable pondérée fiscalement situé en zone B1, le loyer maximal pour un bail conclu en 2022 est de 569,70 € [(50 x 10,55 x (0,7 + 19/50)].
Si l’appartement et le parking font l’objet de baux distincts, seul le loyer de l’appartement doit respecter le plafond.
Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Cependant, il peut s’agir d’un ascendant ou d’un descendant, à condition que le logement ait été acquis à partir du 1er janvier 2015 et qu’il ne fasse pas partie de leur foyer fiscal.
Les investisseurs ayant fait l’acquisition d’un bien entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 ne peuvent donc pas louer leur bien à un ascendant ou à un descendant.
Les investisseurs ayant acquis un bien immobilier entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 ne peuvent donc pas louer leur bien à un ascendant ou à un descendant.
En outre, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond variable fixé chaque année par décret et variable selon la zone géographique.
Les ressources à prendre en compte sont celles du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (année N-2).
Si les ressources du locataire dépassent le plafond autorisé entre l’année de référence et la conclusion du bail ou au cours de la période couverte par le bail, l’avantage fiscal du dispositif n’est pas remis en cause.
Si cela est plus avantageux, les ressources prises en compte peuvent être celles de l’année précédant la signature du bail (année N-1).
Il est important de noter que seuls les baux conclus sous le régime de la loi Pinel sont soumis à ces conditions.
Comment appliquer la réduction d’impôt en loi Pinel ?
La première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée dépend de la nature de l’investissement :
| Nature de l’investissement | Fait générateur |
| Acquisition d’un logement en neuf achevé | Année acquisition du logement |
| Acquisition d’un logement en VEFA | Année d’achévement du logement |
| Construction d’un logement par le contribuale | idem |
En somme, pour bénéficier de la réduction d’impôt, un contribuable peut acquérir deux logements par an, sans qu’il soit nécessaire de faire un prorata temporis, et ce même si l’acquisition ou l’achèvement du logement a lieu en cours d’année.
Il est important de noter que la limite est fixée par contribuable, qui peut être :
- une personne physique, si elle est célibataire, veuve, divorcée, séparée, ou l’entité formée par les époux en cas de personnes mariées,
ou
- l’entité formée par les deux partenaires dans le cas des personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune.
La réduction d’impôt Pinel est calculée sur une assiette soumise à deux types de plafonnement.
- tout d’abord, un plafonnement global est fixé à 300 000 € par année civile et par foyer fiscal.
- Ensuite, il y a un plafonnement par mètre carré de surface habitable pondérée fiscalement fixé à 5 500 €/m². Ce plafonnement s’applique quel que soit la zone dans laquelle se situe le logement.
Prenons deux exemples pour mieux comprendre le calcul de la réduction d’impôt.
- Exemple 1 : Un contribuable achète un logement en zone A pour 300 000 €, qui a une surface fiscale de 40 m². Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable fixe la base de réduction d’impôt à 220 000 € (5 500 € x 40 m²). Par conséquent, la réduction d’impôt est basée sur 220 000 €, qui est inférieur à la limite annuelle de 300 000 €.
- Exemple 2 : Un contribuable achète un logement en zone B1 pour 525 000 €, dont la surface fiscale est de 70 m². Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable est également de 5 500 €, ce qui donne une base de réduction d’impôt de 385 000 € (5 500 € x 70 m²). Cependant, la limite annuelle de la réduction d’impôt est de 300 000 €. Par conséquent, l’assiette de l’avantage fiscal de cet investissement est réduite à 300 000 €.
En résumé, pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, il est important de connaître la zone où se trouve le bien et la surface fiscale du logement.
Il est également crucial de respecter le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable pour calculer la base de réduction d’impôt.
Enfin, si la base de réduction d’impôt dépasse la limite annuelle de 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal sera réduite à la limite annuelle.
Lorsque l’acquisition d’un bien immobilier locatif est effectuée par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI), chaque associé peut bénéficier de la réduction d’impôt proportionnellement à ses droits dans la SCI. La limite de 300 000 € s’applique alors à la SCI dans son ensemble et non à chaque associé individuellement.
Par exemple, si une SCI composée de 3 associés achète un bien immobilier locatif d’une valeur de 400 000 €, chaque associé bénéficie d’une réduction d’impôt équivalente à un tiers du prix d’achat, dans la limite globale de 300 000 €. Ainsi, la base de réduction d’impôt est de 100 000 € pour chaque associé.
Le même raisonnement s’applique également en cas d’indivision. Il est important de noter que la réduction d’impôt ne peut pas dépasser la limite annuelle de 300 000 €, même si la valeur du bien immobilier est supérieure.
En claire, lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier locatif en loi Pinel via une SCI ou en indivision, chaque associé peut bénéficier de la réduction d’impôt proportionnellement à ses droits dans le bien. La limite annuelle de 300 000 € s’applique à l’ensemble de la SCI ou de l’indivision et ne peut pas être dépassée.
Si vous réalisez deux investissements Pinel au cours d’une même année civile, vous ne pouvez pas bénéficier d’une assiette de réduction d’impôt totale de 600 000 €. En effet, le plafond global de 300 000 € s’applique pour ces deux investissements. Autrement dit, votre réduction d’impôt est limitée à un maximum de 300 000 € pour les deux investissements combinés.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, la surface prise en compte est la surface pondérée fiscale, qui se calcule de la manière suivante :
- Dans le cadre du dispositif Pinel métropole, la surface habitable est prise en compte en intégralité. Les annexes telles que les caves et les balcons sont également prises en compte, mais à hauteur de la moitié de leur surface, sans dépasser 8 m². Les terrasses, quant à elles, sont considérées comme des annexes uniquement si leur surface n’excède pas 9 m², ce qui donne droit à un maximum de 4,5 m² de surface pondérée fiscale.
Cependant, il est important de noter que certaines terrasses ne sont pas considérées comme des annexes et ne sont donc pas prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Par exemple, une terrasse située en rez-de-chaussée qui ne repose pas sur un ouvrage bâti n’est pas prise en compte.
Voici un exemple de calcul de la surface pondérée fiscale : si un appartement a une surface habitable de 50 m² et un balcon de 20 m², la surface pondérée fiscale utilisée pour calculer la réduction d’impôt sera de 58 m² (50 m² de surface habitable + (20/2 =10 m2 ) mais 8 m² de balcon retenue et pris en compte).
- Dans le dispositif Pinel outre-mer, la surface habitable prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt inclut les varangues dans la limite de 14 m².
Prenons un exemple pour illustrer cela : si un appartement a une surface habitable de 63 m² et une varangue de 20 m², la surface pondérée fiscale servant de base de calcul à la réduction d’impôt sera de 63 m² + 14 m², soit 77 m².
Le calcul de l’assiette de réduction d’impôts se déroule en deux étapes.
La première étape consiste à déterminer l’assiette de la réduction d’impôt en fonction des plafonds de location. Pour cela, il faut ajouter au prix de vente du bien immobilier, les frais d’acte, plus le prix de l’emplacement de stationnement à condition que le loyer total (loyer principal + loyer de l’emplacement de stationnement) ne dépasse pas le plafond de loyer applicable au logement en fonction de son zonage.
Si le loyer total est supérieur au plafond de loyer applicable, il est nécessaire de faire deux baux distincts, un pour le logement et un pour l’emplacement de stationnement. Dans ce cas, le prix de l’emplacement de stationnement ne pourra pas être compris dans l’assiette de calcul de la réduction d’impôt.
Il est donc important de bien vérifier le plafond de loyer applicable avant de calculer l’assiette de réduction d’impôt.
La deuxième étape consiste à vérifier si l’assiette de la réduction d’impôt est dans le plafond de prix de revient par m².
Un exemple vous aidera à mieux comprendre.
Considérons le lot A21 situé en zone B1 avec une surface pondérée fiscale de 47 m² :
- Plafond de loyer Pinel pour 2022 en zone B1 : surface habitable pondérée fiscale x 10,55 €/m² x (0,7 + 19/surface habitable).
- Plafond du prix de revient au m² : 5 500 €/m².
- Prix de vente toutes taxes comprises : 220 328 €.
- Frais d’acte : 5 110 €.
- Prix du parking : 10 000 € toutes taxes comprises.
1er calcul :
le loyer maximum pour ce lot est de : (47 m² x 10,55 €) x [0,7 + (19/47)] = 545,54 €.
Le loyer principal étant de 545,47 € et celui du parking de 77 €, soit un loyer total de 624,54 €, il est nécessaire de faire 2 baux distincts afin de respecter le plafond de loyer applicable.
Il est donc nécessaire de sortir le prix du parking de la base de calcul de la réduction d’impôt.
Ainsi, l’assiette de calcul à l’issue de ce 1er calcul est de : (220 328 € – 10 000 €) + 5 110 € = 215 438 €
2eme calcul :
le plafond de prix de revient au m² pour ce lot est de : 47 m² x 5 500 € = 258 500€.
L’assiette calculée lors du 1er calcul étant inférieure à ce montant, il n’y a pas lieu d’effectuer un second plafonnement.
L’assiette de calcul de la réduction d’impôt sera donc bien de 215 438 €.
L’investissement Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Pour le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales, il est nécessaire de distinguer le Pinel métropole du Pinel outre-mer.
En effet :
- les investissements Pinel réalisés en métropole sont soumis au plafond global de 10 000 €,
- en revanche, les investissements en loi Pinel outre-mer sont soumis au plafond de 18 000 €.
Il existe des règles de non-cumul :
- Non-cumul avec le prêt locatif social : Les logements acquis au moyen d’un prêt locatif social ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice des réductions d’impôt Pinel.
- Non-cumul avec certaines réductions d’impôt : Pour un même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la réduction d’impôt Pinel avec :
- la réduction d’impôt du secteur du logement en outre-mer (dispositif Girardin)
- la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif Scellier
- la réduction d’impôt en faveur de la rénovation dans l’ancien (dispositif Denormandie)
- Non-cumul avec la déduction spécifique « Conventionnement ANAH »
Pour un même logement, le contribuable ne peut pas bénéficier du dispositif fiscal Pinel et de la déduction spécifique des revenus fonciers en faveur des propriétaires bailleurs qui donnent en location des logements à loyers maitrisés en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
- Non-cumul avec la déduction de charges des revenus fonciers :
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Le montant de la réduction d’impôt Pinel métropole dépend de la durée pendant laquelle vous mettez le bien en location.
Pour le Pinel métropole, les taux applicables jusqu’au 31 décembre 2022 (date d’acquisition) étaient les suivants :
- 12 % en cas de location pendant 6 ans,
- 18 % en cas de location pendant 9 ans,
- 21 % en cas de location pendant 12 ans.
Pour un investissement de 150 000 €, vous pouviez réduire vos impôts de :
- 18 000 €, soit 3 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 6 ans,
- 27 000 €, soit 3 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 9 ans,
- 31 500 €, soit 2 625 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2023 (date d’acquisition), pour le Pinel métropole, les taux applicables sont les suivants :
- 10,5 % en cas de location pendant 6 ans,
- 15 % en cas de location pendant 9 ans,
- 17,5 % en cas de location pendant 12 ans.
A partir du 1er janvier 2024 (date d’acquisition), pour le Pinel métropole, les taux applicables seront les suivants :
- 9 % en cas de location pendant 6 ans,
- 12 % en cas de location pendant 9 ans,
- 14 % en cas de location pendant 12 ans.
Maintien des taux 2022 (Pinel +)
Concernant le Pinel Métropole seulement. pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024, le taux de réduction d’impôt 2022 est toutefois maintenu pour les logements situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l’application en France métropolitaine de l’article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021.
Les critères (cumulatifs) sont les suivants :
Les critères d’usage. La surface habitable minimale du logement devra correspondre à :
- 28 m2 pour un appartement d’une pièce (T1) ;
- 45 m2 pour un appartement de deux pièces (T2) ;
- 62 m2 pour un appartement de trois pièces (T3) ;
- 79 m2 pour un appartement de quatre pièces (T4) ;
- 96 m2 pour un appartement de cinq pièces (T5).
Le logement devra également comprendre obligatoirement des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale de :
- 3 m2 pour un T1 ou un T2 ;
- 5 m2 pour un T3 ;
- 7 m2 pour un T4 ;
- 9 m2 pour un T5.
Enfin, à partir du T3, l’existence d’une ouverture sur l’extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur deux orientations différentes au moins, sera obligatoire.
Les critères environnementaux. Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale, progressivement renforcée sur 2023-2024 :
- les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
- Les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
- Pour les logements acquis en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique est prévue. Les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ;
- Pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction (notion visant l’édification d’un bâtiment nouveau ou l’extension d’un bâtiment existant), comme une réhabilitation à neuf, doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Le montant de la réduction d’impôt Pinel outre-mer dépend ausi de la durée pendant laquelle vous mettez le bien en location.
Pour le Pinel outre-mer, les taux applicables jusqu’au 31 décembre 2022 (date d’acquisition) étaient les suivants :
- 23 % en cas de location pendant 6 ans,
- 29 % en cas de location pendant 9 ans,
- 32 % en cas de location pendant 12 ans.
Pour un investissement de 150 000 €, vous pouviez réduire vos impôts de :
- 34 500 €, soit 5 750 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 6 ans.
- 43 500 €, soit 4 833 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 9 ans.
- 48 000 €, soit 4 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2023 (date d’acquisition), pour le Pinel outre-mer, les taux applicables sont les suivants :
- 21,5 % en cas de location pendant 6 ans,
- 26 % en cas de location pendant 9 ans,
- 28,5 % en cas de location pendant 12 ans.
A partir du 1er janvier 2024 (date d’acquisition), pour le Pinel outre-mer, les taux applicables seront les suivants :
- 20 % en cas de location pendant 6 ans,
- 23 % en cas de location pendant 9 ans,
- 25 % en cas de location pendant 12 ans.
La réduction d’impôt est étalée par fraction égale sur la durée de l’engagement de location.
Elle est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu :
- l’achèvement des travaux
- ou l’acquisition (acte notarié) si celle-ci est postérieure.
Exemple :
pour un logement acquis en VEFA en 2021 et livré en 2022, la première réduction d’impôt s’imputera sur les revenus de 2022 à déclarer en 2023.
Si le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année est supérieur au montant de l’impôt effectivement dû par le contribuable, le surplus ne peut pas faire l’objet d’un report sur les années suivantes. Ce surplus est donc définitivement perdu.
Avant la mise en place du prélèvement à la source (PAS), la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel était intégrée dans le calcul de l’impôt dû.
Désormais avec le PAS, le taux du PAS ne tient plus compte des réductions d’impôt.
Ainsi, le contribuable devra payer un acompte (mensuel ou trimestriel) directement prélevé par l’administration fiscale sur son compte bancaire, sur ses revenus fonciers.
Ce dernier devra au printemps de chaque année déclarer l’ensemble de ses revenus et la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel s’appliquera en septembre à la réception de l’avis d’imposition.
Afin d’éviter un effort de trésorerie trop important de la part du contribuable, l’administration a mis en place le versement d’un acompte de 60% de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif Pinel au mois de janvier, le solde étant versé en septembre.
Comment sont imposés les revenus fonciers en loi Pinel ?
Les revenus issus de la location sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent être soumis au régime réel d’imposition ou au régime du micro-foncier.
Dans le cadre du régime réel, un déficit foncier peut être constaté si les charges déductibles (primes d’assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) sont supérieures aux revenus.
Il est rappelé que les dépenses de travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet de déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Dans le cadre du régime du micro-foncier, aucune de ces charges ne peut être déduite pour son montant réel, il ne peut donc pas y avoir de déficit foncier. En revanche, un abattement de 30% est appliqué sur les loyers.
Qu’est – ce qui remet en cause la réduction d’impôt en loi Pinel ?
L’avantage fiscal est remis en cause en cas de non respect des conditions d’application du dispositif Pinel, notamment dans les cas suivants :
- non-respect de l’engagement de location (ex : 1ère mise en location au-delà du délai de 12 mois),
- non-respect des conditions de location (ex : utilisation du logement par son propriétaire),
- cession, pendant la période d’engagement,
- interruption de la location pendant une durée supérieure à 12 mois.
La réduction d’impôt obtenue depuis l’origine fait alors l’objet d’une reprise au cours de l’année pendant laquelle l’événement est intervenu.
Dans le cadre du non respect de l’engagement de location, il n’y a pas de remise en cause de la réduction d’impôt lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
- décède,
- est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie,
- est licencié.
- Cas particulier de la reprise du dispositif en cas de décès :
le conjoint survivant qui se voit attribuer le bien en plein propriété ou son usufruit peut, s’il le souhaite, demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restante de l’engagement de location.
Cette reprise doit être formulée à l’aide d’une note mise à disposition par l’Administration fiscale et doit être jointe à la déclaration des revenus perçus par le conjoint survivant lors de l’année du décès pour la période postérieure au décès.
- Cas particulier du divorce ou de la rupture d’un PACS :
l’ex-conjoint ou l’ex-partenaire de PACS qui s’est vu attribuer le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel peut demander la reprise à son profit du dispositif pour la période restante de l’engagement de location sinon la réduction d’impôt octroyée jusqu’à la séparation fera l’objet d’une remise en cause.
7 conseils pratiques pour réussir votre investissement en loi Pinel
1. Le choix de votre logement en loi Pinel
Privilégiez un logement à proximité d’une grande agglomération dynamique ou un logement dans une ville au fort potentiel de développement. Idéalement, le logement doit être proche des toutes les commodités de la vie quotidienne avec un réseau de transport en commun (Gare, RER, Métro, Tramway, ligne de bus) et des commerces de proximité.
- Analysez les critères suivants : la démographie, l’économie locale, l’environnement social et environnemental, l’accès à des lieux culturels ainsi que le potentiel universitaire, où il existe un véritable potentiel d’évolution du prix de vente de votre bien.
- Renseignez-vous quant aux prix de l’immobilier neuf de la ville.
- Accessible : analysez les transports en commun, la proximité des grands axes routiers… Réfléchissez à la vie au quotidien de vos futurs locataires.
- Qui offre de nombreuses commodités et différents services publics de proximité (écoles et universités, commerces, lieux de vie, …).
Ayez une vision à moyen terme : votre investissement Pinel s’étale au minimum sur 6 ans.
Pensez donc également à avoir une approche en termes de potentialités. Intéressez-vous notamment à l’évolution des prix de l’immobilier mais aussi à l’existence de futurs projets d’aménagement de la ville, du quartier.
Votre bien immobilier doit être choisi en portant votre attention sur les critères suivants :
Il doit être agréable et fonctionnel.
- Veillez à l’orientation de votre logement neuf et surtout à la vue de ce dernier; ce sont des atouts à la location et à la vente.
- Soyez attentif aux charges de copropriété. Privilégiez plutôt les copropriétés dôtées d’une âme qui resteront attractives dans le temps.
- Choisissez la typologie de votre bien en fonction de la cible que vous souhaitez :
- Un studio, T1 bis ou T2 sera très recherché par les jeunes actifs ou étudiants.
- Les 2P et 3P sont quant à eux recherchés par les célibataires, les couples et de plus en plus par les personnes qui se séparent.
- Pour finir, les 4P et 5P, sont recherchés par les familles, souvent locataires plus stables, qui ont tendance à s’approprier le bien et à en prendre soin.
N’oubliez pas que la réussite de votre investissement passe par le taux de location. Projetez-vous dans votre logement : vous devez facilement vous imaginer y vivre !
Et bien, sûr : déplacez-vous ! Prenez le temps de cette visite pour mieux vous rendre compte des prestations et de la qualité des équipements.
2. Le financement de l’opération en loi Pinel
Il est recommandé de financer la totalité de l’investissement par un emprunt bancaire, sans aucun apport, afin d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers avec la déductibilité des intérêts d’emprunt, générant une réduction d’impôt supplémentaire.
Optez pour un différé d’amortissement jusqu’à la livraison et ainsi, commencer à rembourser les mensualités de crédit lorsque le logement est mis en location.
Vous obtenez ainsi un double effet de levier :
- Fiscal : grâce à la déductibilité de vos intérêts d’emprunt, dans la limite de vos revenus fonciers.
- Financier : en faisant travailler de l’argent qui ne vous appartient pas (à un taux de rendement supérieur à celui auquel on vous le prête).
De plus, la période actuelle bénéficie de taux d’emprunt historiquement bas, dopant la rentabilité d’un investissement locatif à crédit et grâce à l’assurance sur le capital emprunté, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches :
- Non seulement la perception d’un capital (le bien immobilier).
- Mais aussi d’une rente mensuelle indexée (le loyer net).
3. Faites gérer par un professionnel
La gestion locative du logement doit être déléguée à un professionnel, son expertise vous garantira de louer le bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
4. Garantir vos loyers en loi Pinel
De nombreuses assurances couvrent le risque des éventuels loyers impayés, détériorations immobilières, frais juridiques et absence de locataire. Ces assurances sont déductibles des revenus fonciers, autant en profiter !
5. Choisissez un investissement adapté à votre situation
Veiller à ce que votre projet d’investissement soit adapté à votre situation personnelle et plus particulièrement que le montant investi soit en parfaite adéquation avec l’économie d’impôt souhaitée.
6. Un promoteur de renom
Il faut s’assurer que le promoteur dispose des garanties financières d’achèvements extrinsèques et/ou intrinsèques des travaux. L’achèvement des travaux est alors garanti par les fonds propres du promoteur et/ou un organisme bancaire.
7. Faites-vous conseiller par un professionnel
La situation fiscale de chacun est particulière et mérité d’être analysée de façon spécifique par un professionnel de la gestion de patrimoine qui vous conseillera pour que votre projet d’optimisation fiscale avec la loi Pinel soit en parfaite adéquation avec votre situation.