Loi Monuments Historiques : la Rolls-Royce des lois de défiscalisation

Enfin, après avoir conclu une convention avec l’Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.

Vous l’avez bien compris, la loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation destiné aux particuliers à très hauts revenus, qui veulent réduire leurs impôts sur le revenu tout en participant à la conservation du patrimoine national.

Bien souvent, cette loi est comparer à la fameuse Loi Malraux, puisqu’elle affiche le même objectif : protéger et sauvegarder le patrimoine architectural français, en favorisant les investisseurs disposés à s’engager dans des rénovations d’envergure. Mais la loi sur les Monuments Historiques a ceci de spécial qu’il faut investir dans un immeuble considéré comme indispensable au patrimoine national.

En effet, la France compte parmi les pays possédant l’un des patrimoines architecturaux les plus importants et les plus anciens.

Afin de préserver ce patrimoine unique, le gouvernement français a mis en place un dispositif fiscal vous incitant à investir dans les immeubles classés Monuments Historiques.

C’est ainsi que la loi Monuments Historiques à vue le jour le pour la première fois, le 31 décembre 1913.

Ayant subi de nombreuses modifications, la défiscalisation Monuments Historiques participe encore aujourd’hui à la conservation et la restauration du patrimoine architectural français.

Quels sont les immeubles concernés par la loi Monuments Historiques ?

Quels sont les avantages d’un investissement en loi Monuments Historiques ?

Quel montant défiscaliser avec la loi Monuments Historiques ?

Peut-on bénéficier de la loi Monuments Historiques lorsque le bien est détenus en copropriété ?

Peut-on bénéficier de la loi Monuments Historiques lorsque le bien est détenus via une sociéte civile ?

Peut-on bénéficier de la loi Monuments Historiques lorsque le bien est détenus via une une société constituée à l’initiative de collectivités publiques ?

En loi Monuments Historiques quel est la durée de détention d’un immeuble ?

Loi Monuments Historiques et l’IFI

Succession et donations des Monuments historiques et biens meubles associés

Quels sont les immeubles concernés par la loi Monuments Historiques ?

La loi s’applique aux :

• immeubles classés monuments historiques,
• immeubles inscrits à I ‘inventaire supplémentaire,
• immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique),
• immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances avant 2014 (ou pour lesquels une demande d’agrément a été formulée avant 2014, même si l’agrément est intervenu ultérieurement) et qui sont ouverts au public.

Sont réputés ouverts à la visite, les immeubles que le public est admis à visiter au moins :

• soit 50 jours par an, dont 25 jours au cours des mois d’avril à septembre inclus,
• soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Cette durée minimale d’ouverture au public peut être réduite, dans la limite de 10 jours par année civile, du nombre de jours au cours desquels l’immeuble fait l’objet, entre le 1^er septembre de l’année précédente et le 31 août suivant, de visites :

• de groupes d’enfants,
• d’élèves (primaire ou secondaire)
• ou d’étudiants,

dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d’enseignement (publics ou privés sous contrat d’association avec l’Etat) ou des structures d’accueil collectif à caractère éducatif. Les visites doivent comprendre chacune au moins 20 participants.

En revanche, il ne s’applique pas aux immeubles construits sur les sites classés à moins, bien entendu, que ces immeubles ne soient en même temps des monuments historiques.

Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, le bénéfice de cette loi est subordonné :

• à l’engagement de conserver l’immeuble pendant une période d’au moins 15 années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1^er janvier 2009.
• Et à la détention directe de l’immeuble, sauf :

• • s’il est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’IS et affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables,
  • ou si le monument historique détenu est affecté au minimum pendant 15 années à un espace culturel non commercial et ouvert au public,
  • ou dont les associés sont membres d’une même famille,
  • ou par une société constituée à l’initiative de collectivités publiques sous certaines conditions particulières ;
  • l’absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf si la division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.

Quels sont les avantages d’un investissement en loi Monuments Historiques ?

Il y a au minimum 10 avantages d’investir dans un bien en loi Monuments Historiques

Sous certaines conditions bénéficier de subventions versées par l’État.

1. Déduire sans limitation et sans distinction de charges (intérêts d’emprunt compris sauf si label fondation du patrimoine) les déficits fonciers.
2. Constater un déficit foncier reportable sans limitation sur le revenu global lorsque l’immeuble ne dégage pas de recettes.
3. Jouir de l’immeuble en tant que résidence principale tout en constatant un déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global.
4. Déduire les charges résultant de l’ouverture au public (entretien des parcs et jardins, frais de publicité et de promotion de l’immeuble).
5. Pratiquer une décote  sur l’évaluation du bien en matière d’IFI en raison de certaines contraintes (ouverture au public, charges d’entretien) et optimiser le plafonnement.
6. Etre éxonérer des droits de donation et de succession en cas de transmission de l’immeuble et des meubles meublants.
7. Le bien ne peut être démoli, déplacé, transformé, vendu, donné ou légué en tout ou partie sans l’accord préalable du ministère de la Culture.
8. Avantage fiscal non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
9. Assujettir les loyers à la TVA (lorsque l’immeuble est donné à bail) et bénéficier du remboursement de la TVA ayant grevé les travaux.

Les points de vigilance dans une opération Monuments historiques

L’investissement dans le cadre de cette loi reste avant tout un investissement immobilier.

Au-delà du caractère incitatif de la loi, vous devez respecter les basiques de tout investissement immobilier, comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.

Le montage en Monument Historique est particulièrement méticuleux. Il est important de sélectionner un partenaire habilité à travailler avec tous les intervenants d’un projet.

Sans oublier que la rénovation d’un monument historique nécessite de nombreuses autorisations administratives qui doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal. Et comme il s’agit de travaux dans l’ancien, les délais ne sont pas tous maîtrisables…

Pour ce type d’investissement, il est important que vous soyez entouré de partenaires fiables et de qualité.

Car l’avantage fiscal peut être remis en cause en cas de projet mal monté.

Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, vous devez, au moment du dépôt de votre déclaration, joindre à cette dernière les déductions opérées au cours de l’année.

N’oubliez pas non plus de joindre au moins la première fois l’avis de classement ou d’inscription du bien concerné.

Quel montant défiscaliser avec la loi Monuments Historiques ?

Les personnes ayant investi dans des monuments historiques bénéficie de certains avantages fiscaux, mais sous certaines conditions :

• les charges et déficits fonciers peuvent s’imputer sur le revenu global,
• les primes d’assurance peuvent être déduites pour leur montant réel,
• les frais de promotion et de publicité peuvent être déduits pour leur montant réel,
• de même que les dépenses d’acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Les revenus de la location d’un monument historique sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d’option pour le régime micro-foncier.

A. La déductibilité des charges foncières et du déficit

Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés (ou, à compter du 1^er janvier 2017, par l’emphytéote) peuvent être admises en déduction du revenu global dans des conditions différentes selon l’affectation de l’immeuble.

Alors que cette déduction est admise sans limite lorsque l’immeuble n’est pas occupé par son propriétaire et procure des revenus, la déduction est plus limitée lorsque l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas remplie.

En cas d’indivision, le propriétaire d’un monument historique qui en conserve la jouissance peut déduire la totalité des dépenses qu’il a effectuées sans tenir compte de sa quote-part dans l’indivision.

Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, les associés d’une société constituée à l’initiative de personnes morales publiques qui détient un immeuble historique peuvent déduire, l’année de souscription le montant des travaux réalisés par la société pendant l’année de souscription et les 2 années précédentes, dans certaines conditions.

Pour déterminer exactement ce qui peut être déductible du revenu global, il convient de distinguer deux cas de figures possibles.

 1. L’investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette

Qu’il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s’il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global à :

• 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite au moins 50 jours par an dont 25 jours non ouvrables au cours des mois d’avril à septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet à septembre,
• 50 % dans le cas contraire.

Les charges foncières déductibles sont notamment :

• la totalité des cotisations de strict entretien versées à l’administration des affaires culturelles et des participations à des travaux exécutés par cette administration,

• la totalité du montant des travaux subventionnés diminué d’un abattement dont le taux est égal à celui de la subvention,

• les autres charges foncières à hauteur du montant total si l’immeuble classé ou inscrit est ouvert au public (cette déduction intégrale des charges n’est pas remise en cause si les propriétaires remplissent l’obligation, fixée par arrêté, de déclarer chaque année, avant le 1^er février, les conditions d’ouverture de leur immeuble au délégué régional du tourisme et qu’ils peuvent, de ce fait, joindre le récépissé de cette déclaration à leur déclaration de revenus, à condition toutefois qu’ils puissent établir avoir respecté les conditions d’ouverture au public).

Lorsque le montant des charges déductibles excède le montant du revenu global, l’excédent ne peut pas dégager de déficit reportable sur le revenu global des années suivantes.

S’agissant des immeubles ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine, qui n’ont pas vocation à être ouverts au public, les modalités de déduction des charges sont plus restrictives.

Les charges déductibles afférentes à ces immeubles sont exclusivement celles qui correspondent aux travaux de réparation et d’entretien, à concurrence de 50 % de leur montant, et à condition que ces immeubles soient visibles de la voie publique.

Cela étant, lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant, les charges sont déductibles pour leur montant total.

Remarque. Doivent être considérés comme travaux totalement subventionnés et peuvent donc être totalement déduits, les travaux réalisés par tranches dont une seule partie est subventionnée dans la mesure où l’ensemble présente un caractère indissociable. Il en est de même pour les travaux réalisés en une fois mais dont seule une partie de leur montant est prise en compte dans les arrêtés de subventions.

Les travaux de réparation et d’entretien effectués sur des immeubles non loués non classés monuments historiques, ni inscrits à l’inventaire supplémentaire, n’ayant pas reçu d’agrément ministériel, mais faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine » peuvent être déduits sur la déclaration n° 2042.

La déduction de ces travaux est limitée à 50 % de leur montant. Cette déduction est toutefois admise à 100 % lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant.

• Cas particulier des monuments funéraires

Les concessionnaires de monuments funéraires peuvent bénéficier des modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles.

Elles diffèrent selon la nature des monuments funéraires :

s’agissant des monuments funéraires classés ou inscrits au titre des monuments historiques : les charges foncières y afférentes peuvent être admises en déduction du revenu global, le cas échéant pour leur montant net de la subvention s’y rapportant (compte tenu de leur nature spécifique, ces dispositions ne devraient s’appliquer, en pratique, que pour des dépenses de réparation et d’entretien).

Les charges effectivement supportées par le contribuable, admises en déduction, sont retenues pour leur montant total lorsqu’elles correspondent à des travaux exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles ou lorsque le public est admis à visiter l’immeuble concerné, et pour 50 % de leur montant dans le cas contraire.

S’agissant de monuments funéraires, la condition d’ouverture au public est s’appréciée au cas par cas, en fonction des conditions d’ouverture du lieu où ils sont situés, et est, en toute hypothèse, regardée comme satisfaite dès lors qu’ils sont situés dans des cimetières ouverts au public tout au long de l’année.

S’agissant des monuments funéraires bénéficiant du label « Fondation du patrimoine » : les charges déductibles sont exclusivement celles qui correspondent aux travaux de réparation et d’entretien, le cas échéant pour leur montant net de la subvention s’y rapportant.

Certaines dépenses de reconstruction, destruction, restauration et de remise en état réalisées à la demande de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine peuvent également être déduites sous conditions. Pour bénéficier de ces modalités dérogatoires, l’immeuble doit être visible de la voie publique (tel est nécessairement le cas lorsque le monument funéraire est situé dans un cimetière ouvert au public).

Les charges effectivement supportées par le contribuable, admises en déduction, sont retenues pour 50 % de leur montant ou pour leur montant total, lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins.

Par principe, les dépenses admises en déduction doivent porter sur les parties visibles du monument funéraire. Toutefois, les travaux intérieurs indissociables de l’intérêt historique, artistique ou culturel que présente les monuments funéraires pourront être également admis en déduction à la condition que leurs propriétaires s’engagent à les ouvrir au public (tel est le cas, par exemple, de fresques ou d’un autel situé à l’intérieur du monument funéraire mais néanmoins visible par le public en raison de sa configuration architecturale).

2. L’investissement Monuments Historiques génère des recettes

Deux situations doivent être distinguées selon que le propriétaire occupe ou non le monument.

Le propriétaire n’occupe pas le monument

Lorsque l’immeuble procure des recettes (visites publiques, locations…) et qu’il n’est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières générées par l’immeuble peut être déduites des revenus fonciers. Les charges foncières comprennent notamment :

• • les travaux ouvrant droit à une subvention, celle-ci devant être ajoutée aux recettes de l’année au cours de laquelle elle a été perçue,
  • les cotisations de strict entretien versées à l’administration des affaires culturelles et les participations à des travaux exécutés par cette administration,
  • ainsi qu’éventuellement les charges résultant de l’ouverture au public.

Le fisc admet que les propriétaires puissent déduire sans justification, au titre des frais fixes occasionnés par le droit de visite, une somme de,

• • 1 525 € lorsque l’immeuble ne comprend ni parc, ni jardin ouvert au public,
  • 2 290 € dans le cas contraire.

Cet abattement est pratiqué sur le montant brut des recettes et s’il subsiste un excédent, le propriétaire peut retrancher de celui-ci la déduction forfaitaire ainsi qu’éventuellement les autres charges de la propriété.

Il est précisé néanmoins, que ce régime particulier étant extrêmement libéral, les propriétaires de châteaux ne sauraient en aucun cas l’invoquer pour prétendre que la visite de la propriété se traduit par un résultat déficitaire.

S’ils estiment que les charges spéciales résultant de l’ouverture de leur château excèdent les abattements de 1 525 € ou 2 290 €, il leur appartient de renoncer à ces abattements et de se placer sous le régime de droit commun défini plus haut.

Le déficit foncier éventuel peut alors être imputé sur le revenu global sans limitation de montant. L’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des 6 années suivantes inclusivement.

Le propriétaire occupe le monument

Sont déductibles des revenus fonciers :

• • la totalité des charges résultant de l’ouverture au public (rémunérations versées au personnel chargé de percevoir les droits d’entrée et de guider les visiteurs notamment),
  • les primes d’assurance,
  • les frais de promotion et de publicité,
  • la totalité des charges foncières suivantes : cotisations de strict entretien versées à l’administration des affaires culturelles, participations à des travaux exécutés par cette administration, travaux ouvrant droit à subventions, celles-ci devant être ajoutées aux recettes de l’année au cours de laquelle elles ont été perçues,
  • la fraction des autres charges foncières correspondant aux locaux ouverts au public (cette fraction peut être évaluée forfaitairement à 75 % du total de ces charges).

Sont déductibles du revenu global :

• • la fraction des charges foncières dont il n’a pas été tenu compte pour la détermination du revenu foncier, en tout ou partie (en totalité si les immeubles classés ou inscrits sont ouverts au public et pour 50 % de cette fraction si les immeubles sont agréés et ouverts au public) ;
  • le déficit foncier éventuellement constaté (y compris les intérêts d’emprunt), sans limitation.

Les cas particuliers de certains immeubles historiques

• Immeuble partiellement classé : lorsqu’un immeuble n’est classé monument historique que partiellement (seules certaines parties de la propriété faisant l’objet d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) les propriétaires ne peuvent bénéficier du régime de faveur des monuments historiques pour l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, la déduction du déficit foncier sur le revenu global est limitée à la partie de déficit afférente aux parties inscrites de la propriété.

Toutefois, les déficits relatifs aux parties non inscrites de l’immeuble peuvent être déduits si le classement ou l’inscription, bien que partiel, vise la protection de l’ensemble architectural et n’est soit pas limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (tels un escalier, des plafonds ou certaines salles).

• Immeuble vacant à cause de retard dans la réalisation de travaux : le propriétaire d’un immeuble historique toujours vacant pendant une très longue période après son acquisition n’est pas considéré comme se réservant la jouissance de l’immeuble dès lors qu’il a manifesté son intention de le louer auprès de l’administration et qu’il établit que les travaux de remise en état et de restauration prévus ont été interrompus ou retardés suite à de nombreuses difficultés sur le chantier et que l’immeuble n’était pas habitable en l’état.

Dans ce cas, les déficits fonciers résultant des travaux de restauration sont imputables sur son revenu global.

Les propriétaires doivent joindre à leur déclaration une note indiquant, d’une part, le montant total de chacune des catégories de dépenses dont la déduction est demandée et, d’autre part, la répartition de ces dépenses entre le revenu foncier et le revenu global.

• Immeuble donné à bail emphytéotique : depuis le 1^er janvier 2017, lorsque le monument historique, classé ou inscrit bâti ou non-bâti, fait l’objet d’un bail emphytéotique d’une durée d’au moins 18 ans, le preneur (appelé empythéote) est imposé en qualité de propriétaire sur les recettes qu’il a perçues, après prise en compte des charges qu’il a supportées.

L’imposition s’effectue sous le régime des revenus fonciers, ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le propriétaire est une personne physique ou morale qui relève de cette catégorie.

Le preneur imposé sous le régime des revenus fonciers bénéficie, le cas échéant, par substitution du propriétaire, de la possibilité d’imputer ses déficits fonciers sur son revenu global. De son côté, le propriétaire de l’immeuble donné à bail emphytéotique est imposé sur le loyer versé par le preneur sans possibilité de déduire des charges.

B. La déductibilité des primes d’assurance

Les propriétaires de monuments historiques ouverts au public et procurant des revenus ont été autorisés, depuis l’imposition des revenus perçus en 2001, à déduire pour leur montant réel les primes d’assurance se rapportant aux locaux visités. Cette déduction a été étendue, pour les primes versées depuis le 1^er janvier 2004, aux primes afférentes aux objets attachés à perpétuelle demeure et exposés au public.

A compter de l’imposition des revenus perçus en 2006, la possibilité de déduire les primes d’assurance n’est plus réservée aux monuments historiques mais est étendue à toutes les catégories d’immeubles. Toutefois, les propriétaires d’immeubles historiques conservent des avantages dérogatoires dans la mesure où sont admises en déduction les primes d’assurance afférentes :

• à un immeuble historique ne procurant aucune recette imposable,
• aux objets mobiliers attachés à perpétuelle demeure.

Les primes d’assurance sont déductibles :

• pour leur montant total si le public est admis à visiter l’immeuble,
• et pour 50 % de leur montant dans le cas contraire.

Les propriétaires doivent être en mesure de produire, sur demande du service, une copie du contrat d’assurance et la quittance fournie par l’assureur ainsi que tous les éléments attestant de la date du paiement de la dépense. Ces primes d’assurance doivent être déclarées dans la déclaration n° 2044-SPE.

Primes versées depuis 2006 : l’administration fiscale a rapporté sa doctrine et admet que toutes les primes d’assurance afférentes à un monument historique soient déductibles même lorsque le monument n’est pas ouvert au public.

Les propriétaires occupants de monuments historiques sont autorisés à déduire les primes versées au titre de leur assurance habitation. Seule la déduction des primes afférentes aux objets mobiliers attachés à perpétuelle demeure (autorisée depuis le 1^er janvier 2004) reste subordonnée à une condition d’ouverture au public dans la mesure ou ces primes ne sont déductibles que lorsqu’elles sont afférentes à des objets exposés au public.

Les primes d’assurance afférentes aux objets classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire sont également déductibles du revenu global que l’immeuble procure ou non des recettes imposables à la condition :

• qu’ils soient exposés au public dans un immeuble historique auquel ils sont attachés à perpétuelle demeure (meubles scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment,
• ou meubles ne pouvant être détachés sans être fracturés et détériorés,
• ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés,

• • statues placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration,
  • glaces fixées aux murs par des pattes et plus généralement tous les objets scellés ou qui, du moins, font partie d’un ensemble décoratif dont ils sont inséparables.

Primes versées avant 2006 : avant 2006, la déduction des primes d’assurance pour leur montant réel s’appliquait aux primes d’assurance afférentes aux monuments historiques ouverts au public que ces immeubles aient ou non étés productifs de revenus (tel est le cas des immeubles ouverts gratuitement au public).

Seuls sont considérés comme ouverts au public, les immeubles que le public est admis à visiter au moins soit 50 jours par an, dont 25 jours fériés, au cours des mois d’avril à septembre inclus, soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Cette durée minimale d’ouverture au public peut être réduite, dans la limite de 10 jours par année civile, du nombre de jours au cours desquels l’immeuble fait l’objet, entre le 1^er septembre de l’année précédente et le 31 août suivant, de visites de groupes d’enfants, d’élèves (primaire ou secondaire) ou d’étudiants, dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d’enseignement (publics ou privés sous contrat d’association avec l’Etat) ou des structures d’accueil collectif à caractère éducatif.

Les visites doivent comprendre chacune au moins 20 participants.

Pour les primes versées avant le 1^er janvier 2004, seules étaient admises en déduction pour leur montant réel, les primes afférentes à des immeubles remplissant les 2 conditions suivantes : 1) procurer des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et 2) être ouverts au public.

C. La déductibilité des frais de promotion et de publicité

Compte tenu de la spécificité d’un monument historique, les frais de promotion et de publicité afférents à ces immeubles sont admis en déduction pour leur montant réel, que celui-ci soit occupé ou non par son propriétaire, à condition que ces immeubles soient effectivement ouverts au public et procurent des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Les frais de promotion et de publicité s’entendent notamment :

• des frais d’édition de dépliants publicitaires et d’achat d’espaces publicitaires,
• des frais relatifs aux prospections promotionnelles tels les contacts avec les agences de voyages ou les frais de réception et de tournées promotionnelles,
• le cas échéant, les rémunérations versées à un salarié affecté à la promotion du monument au titre de son activité promotionnelle et les charges sociales correspondantes.

Les immeubles historiques concernés par cette mesure sont les :

• immeubles classés monuments historiques,
• immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire,
• les immeubles ayant fait l’objet d’un agrément ministériel, à condition qu’ils aient fait l’objet d’une demande d’agrément le 31 décembre 2013 au plus tard.

Ces frais doivent être déclarés ligne dans la déclaration n° 2044-SPE.

Peut-on bénéficier de la loi Monuments Historiques lorsque le bien est détenus en copropriété ?

Le bénéfice du dispositif propre aux immeubles historiques ou assimilés n’est, en principe, pas ouvert aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1^er janvier 2009.

Une exception est toutefois prévue lorsque la division porte sur un monument historique affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables, au plus tard dans les 2 ans qui suivent la date de son entrée dans le patrimoine de la société civile.

 La loi ajoute que les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation.

Jusqu’au 31 décembre 2014, il fallait justifier de l’intérêt patrimonial du monument et de l’importance des charges relatives à son entretien la justifient.

Ces 2 critères, qui étaient cumulatifs, étaient appréciés au cas par cas, à partir de l’examen des situations de fait.

Il était précisé que les charges relatives à l’entretien du monument s’entendaient des travaux de strict entretien ainsi que des travaux de réparation nécessaires au maintien de l’immeuble en bon état de conservation.

S’agissant de l’importance des charges, elle devait être comparée avec celle des charges relatives à d’autres immeubles protégés, et non avec celle des charges d’entretien d’un immeuble ordinaire.

Peut-on bénéficier de la loi Monuments Historiques lorsque le bien est détenus via une sociéte civile ?

Le régime dérogatoire propre aux immeubles historiques ou assimilés n’est, en principe, pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf :

• lorsque le monument historique est affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables,
• lorsqu’elle détient un monument historique affecté au minimum pendant 15 années à un espace culturel non commercial et ouvert au public,
• ou lorsque ses associés sont membres d’une même famille,
• soit enfin, dans certaines conditions, en cas de détention via une société constituée à l’initiative de collectivités publiques.

La condition de détention directe des immeubles n’est pas applicable aux immeubles acquis avant le 1^er janvier 2009 par des sociétés non soumises à l’IS.

Seuls les transferts de propriété postérieurs au 1^er janvier 2009 donnent lieu à l’application de cette nouvelle règle, sous réserve que l’immeuble ait été acquis par la société à compter du 1^er janvier 2009.

Lorsque la société a acquis l’immeuble avant le 1^er janvier 2009, la cession des parts de cette société n’a pas pour effet, que l’acquéreur soit ou non membre de la famille des autres associés, d’obliger cette société à demander la délivrance de l’agrément.

Avant le 1^er janvier 2018, le régime dérogatoire pouvait s’appliquer à la société civile obtenant un agrément délivré par le ministre chargé du budget.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2017, ce document officiel n’est plus requis pour bénéficier de ce régime.

Affectation à l’usage d’habitation pour au moins 75 % de la surface : pour ne pas priver du régime spécial les SCI non familiales détenant, en pleine propriété ou non, des monuments historiques, une exception a été créée.

De ce fait, le monument historique affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables, au plus tard dans les 2 ans qui suivent la date de son entrée dans le patrimoine de la société civile, peut bénéficier du régime dérogatoire.

La loi ajoute que les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation. Les associés de SCI sont tenus par un engagement de conservation de la propriété de leurs parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition pour l’application de ce mécanisme fiscal.

Société civile détenant un monument affecté à un espace culturel : Les associés de sociétés civiles non familiales non soumises à l’IS peuvent bénéficier du régime spécial lorsqu’ils détiennent un monument ayant fait l’objet d’un arrêté de classement en tout ou en partie au titre des monuments historiques et affecté au minimum pendant 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public.

Société civile dont les associés sont membres d’une même famille : les SCI dites « familiales » ne sont pas soumises, quelle que soit la date à laquelle la société est créée, à l’obligation d’obtenir un agrément pour permettre à leurs associés de bénéficier du régime dérogatoire de déduction des charges afférentes aux immeubles historiques ou assimilés.

Les SCI concernées sont celles constituées par des personnes parentes en ligne directe (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, etc.) ou entre frères et soeurs, leurs conjoints et les enfants de ces différentes personnes, sans limitation du degré de parenté.

Pour l’application de la condition tenant à la durée de conservation des immeubles historiques et assimilés, la constitution d’une SCI entre membres de la même famille au cours de la période d’engagement de conservation de l’immeuble n’a pas pour conséquence de rouvrir une nouvelle période d’engagement de conservation, sous réserve que les associés aient été propriétaires (indivisaires ou titulaires de droits démembrés) de l’immeuble avant la constitution de la société.

Les associés ne remplissant pas cette condition à la date de constitution de la société prennent l’engagement de conserver leurs parts pendant au moins 15 années à compter de l’acquisition de celles-ci.

Peut-on bénéficier de la loi Monuments Historiques lorsque le bien est détenus via une une société constituée à l’initiative de collectivités publiques ?

Les associés personnes physiques de sociétés constituées à l’initiative de collectivités publiques (personne morale de droit public ou société d’économie mixte – SEM), peuvent déduire des revenus de l’année d’acquisition des parts sociales, les charges supportées par la société pendant l’année d’acquisition des parts mais aussi pendant les 2 années précédentes.

Ce régime dérogatoire s’applique aux personnes physiques qui acquièrent des parts dans une société constituée à l’origine par des personnes publiques.

Comme pour les associés de sociétés civiles non soumises à l’IS, les associés doivent s’engager à conserver les parts pour une durée minimale de 15 ans.

L’engagement de conservation résulte de la mention des charges déductibles, selon le régime dérogatoire, sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (ligne déductions diverses) ou sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044-SPE.

Aucun document supplémentaire n’est exigé des contribuables indiquant qu’ils prennent l’engagement, au moment de l’acquisition des immeubles ou des parts, de les conserver pendant au moins 15 années.

Afin de bénéficier du régime particulier applicable aux associés personnes physiques de sociétés constituées à l’initiative de collectivités publiques détenant des immeubles historiques, les conditions d’application suivantes doivent être remplies :

• la société doit avoir supporté les charges foncières entre la date de déclaration d’ouverture de chantier et celle d’acquisition des parts sociales,
• l’associé doit avoir acquis ses parts sociales au plus tard le 31 décembre de la 2^ème année suivant celle de la déclaration de chantier,
• les associés personnes physiques doivent avoir remboursé la société agréée de la totalité des charges.

Lorsque toutes les conditions sont réunies, l’associé personne physique peut déduire, pour l’imposition des revenus perçus l’année de l’acquisition des parts, les charges payées par la société l’année d’acquisition des parts mais également, le cas échéant, les 2 années précédentes (alors même qu’il n’était pas encore associé de la société).

Ainsi, selon la date d’acquisition des parts, l’associé peut déduire jusqu’à 3 ans de charges.

En loi Monuments Historiques quel est la durée de détention d’un immeuble ?

Le bénéfice du régime applicable aux propriétaires de monuments historiques et assimilés est subordonné à leur engagement de conserver la propriété des immeubles pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1^er janvier 2009.

L’engagement de conservation s’applique aux propriétaires de monuments détenus directement ou par personne interposée, que ce soit ou non en pleine propriété.

Cependant, ils existent des cas particuliers

• Démembrement de la propriété : le démembrement de la propriété du bien n’est pas une cause d’exclusion du régime spécial. L’engagement de conservation s’applique à l’usufruitier comme au nu-propriétaire.

• Indivision : lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire doit conserver sa quote-part indivise pendant une durée minimale de 15 ans.

• Détention par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS : l’engagement de conservation s’applique également lorsque l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’IS. Dans cette situation, la société propriétaire de l’immeuble doit s’engager à en conserver la propriété pendant une période d’au moins 15 années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1^er janvier 2009. En outre, les associés doivent s’engager à conserver la propriété des parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition.

Le délai de 15 ans constitue une durée minimale décomptée de date à date à compter de l’acquisition du bien.

L’acquisition s’entend :

• en cas d’acquisition à titre onéreux : de la date de la signature de l’acte authentique d’achat de l’immeuble ou des parts ;
• en cas de donation ou de succession :

Lorsque les héritiers, légataires ou donataires reprennent l’engagement du défunt ou du donateur, à compter de la date de l’engagement pris par ce dernier.

L’engagement de conservation s’entend alors de la durée restante, le cas échéant, à courir à la date de la mutation à titre gratuit ; à défaut (si le précédent propriétaire du bien acquis à titre gratuit ne pratiquait pas les déductions autorisées par le régime spécial) de la date de la succession, de la donation ou du legs portant sur ces biens.

Pour les biens acquis avant le 1^er janvier 2009, la durée de l’engagement de conservation des biens est réduite de la durée de détention de ces biens déjà écoulée depuis leur acquisition.

Ainsi, les monuments historiques qui, au 1^er janvier 2009, ont été détenus par une personne, ou par cette personne puis par ses héritiers, donataires ou légataires, depuis au moins 15 ans remplissent déjà de fait à cette date cette nouvelle condition.

La date du classement ou de l’inscription au titre des monuments historiques, de l’obtention du label par la Fondation du patrimoine ou de l’agrément délivré par le ministre du budget est sans incidence sur le point de départ de l’engagement de conservation.

L’engagement de conservation résulte de la mention des charges déductibles selon le régime dérogatoire, selon le cas, sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 ou sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044 spéciale.

Aucun document supplémentaire n’est exigé des contribuables indiquant qu’ils prennent l’engagement, au moment de l’acquisition des immeubles ou des parts, de les conserver pendant au moins 15 années.

La reprise par l’héritier, le légataire ou le donataire de l’engagement de conservation pris par le défunt ou le donateur résulte :

• soit de la mention de charges déductibles selon le régime dérogatoire, selon le cas, sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 ou sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044 spéciale de l’année au titre de laquelle la donation ou le décès est intervenu ou de l’année suivante ;

• soit, à défaut de dépenses déductibles pendant cette période, d’une note établie sur papier libre, signée par l’héritier, le légataire ou le donataire, et jointe à sa déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le décès ou la donation est intervenu ou de l’année suivante.

En cas de non-respect de l’engagement de conservation des immeubles, le revenu global ou le revenu net foncier de l’année et des 2 années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées depuis le 1er janvier 2009. Le montant des charges indûment imputées s’entend :

• de la part du déficit foncier imputé sur le revenu global qui excède la limite d’imputation de droit commun (10 700 €),
• du montant des charges foncières spécifiques imputées sur le revenu global.

Dès lors que la condition de conservation ne s’applique qu’à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009, 2 cas de figure doivent être distingués pour l’application de cette majoration :

• lorsque l’immeuble a été acquis à compter du 1^er janvier 2009, le revenu de l’année au cours de laquelle cet engagement n’a pas été respecté et des 2 années suivantes est majoré du tiers du montant de l’ensemble des charges indûment imputées depuis son acquisition ;

• lorsque l’immeuble, cédé avant le terme de la période d’engagement de conservation, a été acquis avant le 1^er janvier 2009, le revenu de l’année au cours de laquelle cet engagement n’a pas été respecté et des 2 années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

En tout état de cause, vous devez rocéder spontanément, et dans le délai applicable à la déclaration concernée, à la majoration de sa base imposable, en réintégrant les charges indûment imputées au titre des années antérieures dans ses revenus de l’année de la rupture de l’engagement de conservation et des deux années suivantes. Dans ce cas, l’intérêt de retard n’est pas applicable.

A cette fin, conserver durant toute la période d’engagement de conservation, les déclarations d’ensemble des revenus n° 2042 et/ou de revenus fonciers n° 2044-SPE.

En revanche, si vous ne procédez pas spontanément à cette majoration, les services fiscaux procéderont eux-mêmes à cette réintégration et vous serez redevable sur les droits supplémentaires correspondant aux charges réintégrées, de l’intérêt de retard et de la majoration de 10 %.

L’intérêt de retard est décompté distinctement, pour chaque tiers des charges réintégrées, à partir du 1^er jour du mois qui suit celui au cours duquel les charges auraient dû être réintégrées.

Exemple

Le propriétaire occupant d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques acquis en juin 2005 a déduit de son revenu global 30 000 € chaque année. Il le cède en juin 2018, soit 13 années après son acquisition.

Le revenu global du contribuable sera majoré du tiers du montant des charges ainsi indûment imputées à compter de l’imposition des revenus de l’année 2014. Ainsi, le revenu global de chacune des années 2018, 2019 et 2020 sera majoré d’un montant égal à 40 000 € (un tiers des 120 000 € de charges déduites du revenu des années 2014 à 2017).

Toutefois, aucune remise en cause de l’avantage fiscal n’est effectuée :

• en cas de licenciement,
• de mise à la retraite,
• d’invalidité (correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème des catégories prévues par le code de la sécurité sociale),
• ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple (personnes mariées ou liées par un pacte civil de solidarité) soumis à une imposition commune. Dans tous les cas, un lien de causalité doit exister entre l’un ou l’autre de ces événements et la rupture de l’engagement de conservation,
• en cas de mutation à titre gratuit de l’immeuble ou des parts de l’immeuble, à condition que les donataires, héritiers ou légataires reprennent l’engagement de conservation précédemment souscrit par leur auteur pour la durée restant à courir à la date de la mutation à titre gratuit.

En cas de décès, l’héritier ou le légataire est libre, s’il le souhaite, de reprendre l’engagement de conservation souscrit par le défunt, pour la durée restant à courir à la date du décès.

En l’absence d’une telle reprise, aucune remise en cause de l’avantage fiscal obtenu par le défunt n’est effectuée. Cependant, si l’héritier ou le légataire souhaite bénéficier ultérieurement du régime dérogatoire, il devra alors s’engager à conserver le bien pendant 15 ans à compter de la mutation, c’est-à-dire à compter de la date du décès.

Lorsque le transfert de propriété de l’immeuble ou des parts résulte d’une donation du contribuable, il n’est pas procédé à la majoration prévue en cas de non-respect de l’engagement de conservation, à la condition que les donataires reprennent l’engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir à la date de la donation.

Cas particulier des SCI de famille

• Cession entre membre de la famille : l’engagement de conservation des associés d’une société constituée entre membres d’une même famille n’est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend à son compte l’engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

La cession de parts entre membres de la même famille ne donnera pas lieu à l’application de la majoration de la base imposable pour non-respect de l’engagement de conservation, sous réserve de la reprise de l’engagement de conservation pour la durée restant à courir.

• Cession à un tiers : la cession, après le 1^er janvier 2009, de parts d’une société à une personne qui n’est pas un membre de la famille a pour conséquence, lorsque l’immeuble a été acquis par cette société après le 1er janvier 2009, la nécessité de demander un agrément pour continuer à bénéficier du régime dérogatoire.

L’avantage fiscal dont ont bénéficié les associés d’une SCI de famille n’est pas remis en cause lorsque ces associés conservent leurs parts pendant la période d’engagement.

Ainsi, en cas de cession après le 1^er janvier 2009 de parts de la société à une personne qui n’est pas un membre de la famille :

• l’avantage fiscal précédemment obtenu par l’associé qui cède ses parts est remis en cause si cette cession intervient avant l’expiration de la période d’engagement,
• l’avantage fiscal précédemment obtenu par les autres associés n’est pas remis en cause,
• la société doit faire l’objet d’un agrément en vue de permettre à l’ensemble des associés de bénéficier du régime dérogatoire pour les dépenses intervenues à compter de cette cession.

• Indivision familiale : lorsque l’indivision est constituée entre les membres d’une même famille, l’administration fiscale admet, que l’engagement de conservation des indivisaires ne soit pas rompu lorsque les quotes-parts indivises sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l’engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir. Il en est de même en cas de partage, même avec soulte, entre les membres de la même famille.

Loi Monuments Historiques et l’IFI

Les immeubles classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques doivent être inclus dans la base taxable à l’IFI.

Un monument historique ouvert au public moyennant le paiement d’un droit d’entrée ne peut, en toute hypothèse, constituer un bien immobilier professionnel exonéré dans la mesure où cet immeuble est affecté à l’exercice d’une activité civile autre qu’agricole, libérale ou fiscalement assimilée à une activité commerciale, donc non professionnelle.

Lorsque ces biens sont imposables à l’IFI, ils peuvent faire l’objet d’ une évaluation tenant compte de leur nature spécifique.

Peuvent ainsi être pris en considération :

• les charges souvent importantes qui les grèvent (coûts d’entretien et de restauration élevés),
• le nombre parfois limité d’acquéreurs potentiels et des difficultés corrélatives qui en résultent pour les vendre,
• et, plus particulièrement, les contraintes liées à leur ouverture plus ou moins fréquente au public ou à leur utilisation à des fins d’animation collective dans un but essentiellement culturel.

Les immeubles classés monuments historiques doivent être évalués en comparaison avec des immeubles soumis à un tel statut.

Lorsque le prix de l’évaluation d’un bien paraît inférieur à sa valeur vénale réelle, l’administration est en droit de le rectifier.

A cet effet, l’administration peut, lorsque la comparaison n’est pas possible en l’absence de marché de biens similaires, utiliser d’autres méthodes de détermination de la valeur du bien immobilier comme celle de l’abattement.

Ainsi, la Cour de cassation avait validé, dans une espèce concernant l’ISF mais transposable à l’IFI, la méthode d’évaluation par abattement retenue par l’administration qui avait utilisé, pour rectifier l’évaluation du contribuable, la méthode de comparaison du prix unitaire au mètre carré de la superficie de 5 châteaux dans la même région.

Elle a donc appliqué la méthode d’évaluation par abattement et retenu les valeurs les plus bas comptes tenus des facteurs d’isolement, de l’état d’entretien, du caractère indivis et du statut de monument historique en appliquant un abattement de 30 % sur la valeur vénale.

Succession et donations des Monuments historiques et biens meubles associés

Les immeubles classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit.

Cette exonération s’applique également aux parts de sociétés civiles représentatives de monuments historiques.

Il s’agit des :

• immeubles classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (châteaux, manoirs, abbayes, mais aussi parcs et jardins ordonnancés qui les entourent),

• ainsi que des biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique.

Sont considérés comme constituant le complément historique ou artistique du monument :

• les biens meubles classés parmi les monuments historiques et qui sont conservés dans des immeubles de cette nature,

• les autres biens meubles et immeubles par destination conservés dans un monument historique et dont la qualité de complément historique ou artistique du monument est reconnue par les services du ministre de la culture et du ministre des finances lors de l’examen de la demande de convention.

Le bénéfice de l’exonération a été étendu, sous réserves de quelques aménagements, aux parts de sociétés civiles représentatives de monuments historiques.

L’exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires avec les ministres de la culture et des finances d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d’accès du public (l’immeuble doit être ouvert au public au moins 100 jours par an – d’avril à octobre – ou 80 jours – de juin à septembre) ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.

Les héritiers, donataires ou légataires qui demandent à bénéficier de l’exonération doivent déposer auprès du directeur régional des affaires culturelles du lieu de la situation des biens une demande de convention ou d’adhésion à la convention déjà existante en double exemplaire. Un exemplaire de cette demande est transmis au directeur régional des impôts concerné.

La demande de convention ou d’adhésion à une convention déjà existante doit indiquer de façon précise :

• les motifs de la demande du bénéfice de l’exonération et les références à l’acte de donation ou à la déclaration de succession,
• la nature et la description des biens concernés, leur valeur,
• la date de la décision de classement ou d’inscription sur l’inventaire supplémentaire des biens concernés.

Les héritiers, donataires ou légataires doivent remettre au service des impôts, dans les délais prévus pour l’enregistrement de l’acte de donation ou de la déclaration de succession, une copie de la demande de convention ou d’adhésion à une convention existante, certifiée conforme par les services de la culture.

L’exonération s’applique qu’il s’agisse de mutations à titre gratuit entre vifs (donation, donation-partage) ou de mutations par décès (successions).

Seuls les biens visés par la convention bénéficient de l’exonération.

Les biens meubles qui ne figurent pas sur l’inventaire annexé à une convention portant par exemple sur un château sont soumis aux droits de mutation dans les conditions de droit commun.

De même, en ce qui concerne les terres, jardins, parcs, bois et forêts qui entourent fréquemment les bâtiments classés, seuls ceux qui sont visés dans la convention peuvent bénéficier de l’exonération.

En cas de non-respect des règles fixées par la convention, les biens sont alors soumis aux droits de mutation à titre gratuit dont ils avaient été exonérés.

L’assiette des droits est constituée par la valeur des biens au jour de la violation de la convention ou sur la valeur déclarée lors de la donation ou du décès, si cette valeur est supérieure.

Les droits exigibles sont liquidés par application des taux en vigueur au jour de la transmission concernée, majorés des intérêts de retard.

Depuis le 2 août 2003, ces intérêts sont calculés à compter du 1^er jour du mois suivant la dénonciation de la convention, et non plus à compter du 1^er jour du mois suivant celui au cours duquel ils auraient dû être payés.