La VEFA, Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), ou vente sur plan, vous permet d’acheter un logement neuf avant qu’il ne soit achevé ou alors même qu’il en est au stade du projet.
Vous acquerez à la fois le sol sur lequel le bien est construit (vous en devenez propriétaire au moment de la signature de l’acte d’acquisition), ainsi que la propriété du logement au fur et à mesure de sa construction.
C’est le promoteur qui gardera la qualité de « maître de l’ouvrage » jusqu’à la réception des travaux, ce qui lui donne, l’obligation de souscrire pour votre compte une police d’assurance dommage-ouvrage.
C’est également le promoteur, puisqu’il reste maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison, qui supporte les risques pouvant survenir sur le chantier jusqu’à la livraison.
Le contrat préliminaire de réservation en VEFA
Ce contrat est un avant-contrat spécifique et obligatoire (rendu obligatoire par la loi du 3 janvier 1967, loi relative aux ventes d’immeubles à construire et à la garantie à raison des vices de construction).
Ce contrat doit impérativement comporter certaines mentions qui sont destinées à informer, vous, le futur acquéreur. L’absence de ces mentions risquant d’entraîner la nullité du contrat :
- les mentions relatives à la construction à venir : surface habitable approximative, nombre de pièces, qualité de la construction et des matériaux utilisés, description des équipements collectifs…
- le prix et ses modalités de paiement : prix prévisionnel et facultés éventuelles de révision,
- le montant du dépôt de garantie versé par l’acheteur : il ne doit pas excéder 5% du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente est inférieur ou égal à un an et 2% si ce délai excède un an mais ne dépasse pas deux ans,
- la date envisagée pour la conclusion du contrat définitif,
- le délai d’exécution des travaux,
- le montant et les conditions du prêt de l’acquéreur.
Il est important de vérifier, avant de signer naturellement? que votre contrat préliminaire de réservation en VEFA comporte bien ces différentes mentions.
S’agissant du dépôt de garantie, les fonds versés sont indisponibles, incessibles et insaisissables et doivent être déposés sur un compte spécial à votre nom dans une banque, chez un notaire ou un établissement spécialement habilité à cet effet. Ils ne seront donc pas productifs d’intérêts pendant la période où ils seront bloqués sur ce compte.
La faculté de renonciation en VEFA
En vertu de l’article L121-25 du code de la consommation, vous disposez d’un délai de renonciation de 7 jours entre la date de signature du dossier de réservation et la date de signature du chèque de réservation (dépôt de garantie).
Vous disposez ensuite d’un second délai (délai de rétractation, cette fois-ci) de 7 jours à compter du lendemain de la réception de votre contrat préliminaire de réservation signé par les deux parties (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).
Au-delà de ces délais, si vous renoncez à acheter, le chèque de réservation est juridiquement acquis par le promoteur, sauf dans certaines situations où les fonds déposés en garantie pourront vous être restitués.
Il s’agit des cas suivants :
- si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire,
- si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité,
- si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat,
- si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé,
- si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Vous pouvez alors notifier votre demande de remboursement au vendeur ainsi qu’au réservataire (banque, notaire ou autre organisme auprès duquel le chèque de réservation a été déposé) par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.
Sous réserve que la demande soit bien justifiée, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.
Le contrat définitif de vente en VEFA
En matière de VEFA, le vendeur et l’acquéreur sont obligés de recourir à un acte notarié afin de concrétiser définitivement la vente. Le contrat doit comporter certaines mentions obligatoires dont il est nécessaire de vérifier la présence :
- la description du logement vendu,
- son prix et ses modalités de paiement,
- le délai de livraison,
- la mention de la garantie d’achèvement ou de remboursement,
- les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble,
- la mention que le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts.
L’échelonnement des paiements dans la VEFA
Dans ce type de vente, l’acquéreur qui accède à la propriété que progressivement, ne paie le prix de son bien qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Avant la signature du contrat, le vendeur ne peut accepter ou exiger aucun versement de fonds autres que ceux qui sont autorisés par le contrat préliminaire de réservation. Le chèque de réservation est donc le seul versement intervenant avant la signature de l’acte chez le notaire.
Le paiement du prix intervient alors de façon échelonnée, suivant un échéancier fixé par la loi (grille des paiements fixée par l’article R261-14 code de la construction et de l’habitation).
Les versements ne peuvent ainsi excéder un certains nombre de maxima
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau (travaux ayant pour objet la couverture ou l’étanchéité de l’immeuble),
- 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble,
Le solde de 5% qui reste dû lors de l’achèvement de l’immeuble doit être versé lors de la remise des clefs. Il peut toutefois être consigné par l’acquéreur en cas de constatation d’un défaut de conformité sur le logement, dès lors du moins que la non-conformité est réelle et sérieuse.
Par défaut de conformité, il faut entendre les prestations constatées par l’acquéreur lors de la livraison qui ne correspondent pas à ce qui avait été prévu contractuellement.
Les réserves, c’est-à-dire les vices apparents ou malfaçons que l’acquéreur signalerait lors de la réception, sont couvertes par la garantie de parfait achèvement qui dure un an à compter de la réception des travaux.
L’usage veut que le promoteur fasse en sorte de lever les réserves faites à la réception dans un délai de 90 jours.
En ce qui concerne le dernier appel de fonds correspondant au solde de 5%, il est systématiquement adressé par la banque au propriétaire pour qu’il donne son accord de façon expresse.
La rétention de ce dernier versement de fonds :
- empêche la remise de clefs du logement au gestionnaire du bien : celui-ci ne pourra donc pas installer un locataire et le propriétaire du bien ne pourra pas commencer à percevoir les loyers,
- remet également en cause le versement de la garantie locative dans la mesure où celle-ci démarre à la remise des clefs.
Les garanties couvrant la défaillance du promoteur pendant la phase de construction
Pour compléter la règle légale d’échelonnement des paiements en fonction de l’état d’achèvement des travaux, le législateur a prévu d’autres mécanismes qui visent à vous sécuriser de manière encore plus efficace.
Il a en effet mis en place une garantie d’achèvement ainsi qu’une garantie de remboursement,qui visent respectivement à couvrir l’achèvement des travaux ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur. Pour une même acquisition, ces garanties ne se cumulent pas. Vous bénéficiez soit de l’une, soit de l’autre.
Mais l’acte notarié d’acquisition indiquera obligatoirement le type de garantie proposée par le vendeur, lequel doit bien entendu être en mesure de justifier auprès du notaire et de vous de la réalité de sa couverture.
La garantie d’achèvement, garantie à l’acquéreur sur plan que le logement sera effectivement achevé. Le plus souvent, cette garantie est fournie par un organisme extérieur qui s’engage par écrit à payer, si besoin est (en cas de faillite du promoteur, notamment), les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
On parle alors de garantie d’achèvement « extrinsèque ». Mais le législateur a admis que la garantie fournie puisse être « intrinsèque », c’est-à-dire résulter des conditions même de l’opération, sans l’intervention d’un organisme extérieur.
La garantie d’achèvement extrinsèque est donnée par un établissement financier, une banque, un organisme de caution mutuelle ou une compagnie d’assurances. Elle peut prendre la forme d’une ouverture de crédit dans un organisme garant qui s’engage à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. Une clause doit préciser dans le contrat le droit pour l’acquéreur d’exiger l’exécution de l’ouverture de crédit.
La garantie d’achèvement extrinsèque peut également être une convention de cautionnementpar laquelle le garant s’engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. Le garant est tenu de fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur, il n’est pas tenu de prendre la direction de l’ouvrage et de l’achever lui-même.
La garantie d’achèvement n’intervient pas pour le non-respect des délais et des préjudices qui en découlent, ni au titre des vices de construction, dès lors que leur existence ne fait pas obstacle à l’achèvement de l’immeuble.
La garantie d’achèvement extrinsèque prend fin à la date d’achèvement de l’immeuble. La preuve de l’achèvement est apportée par la déclaration d’achèvement des travaux certifiée par un homme de l’art (un architecte par exemple).
La garantie d’achèvement est dite « intrinsèque » lorsqu’elle résulte des conditions même de l’opération,sans l’intervention d’un organisme extérieur. Il peut notamment en être ainsi lorsqu’au moment de la signature de l’acte notarié d’acquisition, l’immeuble est « hors d’eau » (toiture et terrasses achevées) et qu’il n’a pas été hypothéqué par le vendeur.
Il en va de même lorsque les fondations de l’immeuble sont achevées et que vous êtes en mesure de justifier que vous avez réuni 75% des fonds nécessaires au financement de l’opération de construction grâce à vos fonds personnels, au moyen de crédits bancaires, ou encore du fait des ventes d’appartements déjà signées.
Cas particulier : les maisons individuelles
Lorsque la vente porte sur une maison individuelle, la garantie intrinsèque peut prendre la forme d’un abaissement des pourcentages maximaux du prix que le vendeur peut exiger en fonction de l’état d’avancement des travaux, soit :
- 20% maximum à l’achèvement des fondations (au lieu de 35%),
- 45% à la mise hors d’eau (au lieu de 70%),
- 85% à l’achèvement de la maison (au lieu de 95%),
- les 15% restants (au lieu de 5%) à la livraison.
Dans une telle situation, le législateur a présumé que la construction était en bonne voie et que, par conséquent, le chantier était censé aller à son terme.
En réalité, la garantie d’achèvement intrinsèque n’est pas sûre à 100%, car, dans toute opération, il y a des risques d’impondérables :
- renversement de la conjoncture économique,
- faillite du vendeur…
Nous vous recommandons fortement de choisir un programme de construction ou un promoteur, bénéficiant d’une garantie d’achèvement extrinsèque fournie par un organisme financier.
A défaut de justifier d’une garantie d’achèvement, le vendeur doit pouvoir présenter une garantie de remboursement.
La garantie de remboursement prend la forme d’un cautionnement solidaire par lequel :
- un organisme financier,
- une banque,
- une société de caution mutuelle,
- ou une compagnie d’assurances,
s’engage à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
La garantie de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Elle ne peut être invoquée par l’acquéreur que si elle est expressément prévue dans le contrat de vente.
La réglementation autorise le vendeur à substituer la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement et vice versa, au cours de l’exécution du contrat de vente, à condition que cela vous soit notifié et que cela ait été prévu au contrat.
Ici, il n’est donc pas question de garantir la livraison du logement, mais seulement de vous permettre de récupérer les sommes engagées. Il ne vous restera plus qu’ensuite, qu’à reprendre votre projet d’acquisition depuis le début, en s’adressant à un autre promoteur…
De toute évidence, la garantie d’achèvement est donc bien plus intéressante.
Les garanties couvrant les dommages pouvant survenir sur l’immeuble après la livraison
La garantie de parfait achèvement, est une garantie contractuelle imposée par la loi.
Elle pèse sur l’entrepreneur qui réalise matériellement les travaux, celui-ci est tenu d’une obligation de parfaite exécution du contrat et des missions qui lui ont été confiées.
En effet, l’entrepreneur est tenu dans un délai d’un an à compter de la réception du bien, d’une obligation de réparation en nature, des désordres signalés par le maître de l’ouvrage (l’acquéreur du bien ayant cette qualité une fois la livraison intervenue).
Les désordres rentrant dans le cadre de cette garantie sont les suivants :
- les désordres mentionnés dans le procès-verbal de réception,
- ceux signalés dans l’année qui suit la réception.
Le promoteur est tenu, à compter de la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité décennale de plein-droit concernant les dommages de nature décennale.
Il s’agit des dommages qui, selon l’article 1792 du code civil, « même résultant d’un vice du sol, compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », mais aussi des dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage lui-même.
Le promoteur a l’obligation de s’assurer pour garantir l’éventuelle mise en œuvre de cette responsabilité. La déclaration de sinistre est effectuée par le syndic de copropriété lorsqu’il s’agit des parties communes et par les propriétaires (ou leurs représentants : gestionnaire du bien) pour les parties privatives.
L’assurance dommage-ouvrage permet au propriétaire du bien de bénéficier de la prise en charge immédiate de la réparation des dommages de nature décennale intervenant sur l’immeuble. Cela vous permet de pouvoir effectuer rapidement les réparations nécessaires, sans avoir à attendre la reconnaissance de la responsabilité du promoteur concernant ces dommages.
Ces dommages de nature décennale qui sont couverts par l’assurance dommage-ouvrage sont les même que ceux précédemment indiqués au titre des dommages dont est responsable le promoteur pendant 10 ans.
Il ne s’agit pas d’une assurance de responsabilité, c’est-à-dire qu’elle peut être mise en œuvre sans avoir besoin de prouver quelque responsabilité que ce soit (pour l’invoquer, il suffit de prouver l’atteinte à la solidité de l’immeuble ainsi que l’impropriété de l’immeuble à sa destination).
C’est le promoteur de l’opération, considéré comme « le maître de l’ouvrage », qui doit obligatoirement souscrire, avant l’ouverture du chantier, cette assurance dommage-ouvrage pour votre compte.
Cette assurance prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, c’est-à-dire un an après la réception du bien.
Elle prendra toutefois en charge le paiement des réparations nécessaires :
- avant la réception si le contrat conclu avec l’entrepreneur en cause venait à être résilié pour cause d’inexécution, par celui-ci, de ses obligations,
- après la réception, si l’entrepreneur mis en demeure d’effectuer des réparations n’a pas exécuté ses obligations.
L’assurance dommage-ouvrage ne garantit pas les risques d’incendie ou de dommages en cours de chantier (ces risques sont couverts par la police d’assurance « tous risques chantier » souscrite par le promoteur), ni les risques d’abandon ou de non-achèvement du chantier (couverts par la garantie d’achèvement).
Elle doit obligatoirement être souscrite avant le début des travaux.
Une fois la déclaration de sinistre faite à l’assureur, celui-ci a 60 jours maximum pour notifier à l’assuré sa décision concernant la mise en œuvre de la garantie. Il va pendant ce délai procéder à la désignation d’un expert amiable.
Après avoir accepté la mise en jeu de la garantie, l’assureur doit ensuite, dans un délai de 30 jours maximum effectuer une offre d’indemnisation, puis il a enfin 15 jours supplémentaires pour effectuer le règlement proprement dit.
Il s’agit d’une responsabilité de plein-droit d’une durée de deux ans après la réception qui vient compléter la responsabilité décennale. En effet, cette garantie vise à couvrir les dommages affectant les éléments d’équipementqui ne seraient pas couverts par la garantie décennale. Il s’agit des éléments d’équipement qui sont dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.
Cette garantie de bon fonctionnement est couverte, au même titre que la responsabilité décennale, par une assurance garantissant la réparation des dommages pouvant survenir sur ces éléments d’équipement.