Les FILM OPCI location meublée est un nouveau placement financier dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers afin de les louer meublés. Ce placement s’adresse aux investisseurs à la recherche de revenus complémentaires avec une fiscalité clémente.
Qu’est-ce qu’un FILM OPCI location meublée ?
Quels sont les avantages des FILM OPCI location meublée ?
Quel rendement pour les FILM OPCI location meublée ?
Comment investir dans un FILM OPCI location meublée ?
Investir dans un FILM OPCI location meublée comporte-t-il des risques ?
Qu’est-ce qu’un FILM OPCI location meublée ?
Un FILM est un Fonds d’Investissement en Location Meublée à destination de particuliers souhaitant investir dans la pierre-papier en bénéficiant du régime de la location meublée.
Ce nouveau type de fonds immobilier a été rendu possible par la loi Macron d’août 2015 qui a permis aux OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) d’acquérir une part de meublés affectés à l’exploitation des immeubles, tout en faisant profiter leurs porteurs de parts du cadre fiscal de la location meublée.
Rappelons qu’un OPCI est un placement immobilier non coté et géré par une société de gestion de portefeuille agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). On distingue les OPCI SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui distribuent à leurs actionnaires des revenus imposés selon le régime des dividendes (comme les actions), et les FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui distribuent à leurs co-propriétaires porteurs de parts des revenus imposés selon leur origine (revenus fonciers, financiers ..).
Les FILM OPCI location meublée sont encore relativement rares, mais commencent à se développer.
Ce placement hybride doit être composé au minimum de 60% d’actifs immobiliers physiques et de 10 à 15 % de liquidités pour assurer les demandes de retrait des investisseurs. Le reliquat pouvant être librement investi par la société de gestion. Vous pouvez donc revendre vos parts à tout moment, ce qui n’est pas le cas pour une société civile de placement immobilier (SCPI).
Le capital est disponible, mais la valeur de ce dernier ne sera pas uniquement fonction de la valeur de l’immobilier et pourra être fortement dépendante de l’évolution des marchés financiers.
Vous devrez être particulièrement vigilant sur la composition du FILM et vous devrez peut-être abandonner un peu la sécurité de la liquidité en préférant des FILMS OPCI location meublée dont la part d’immobilier physique est élevée.
Quels sont les avantages des FILM OPCI location meublée ?
Les parts de FILM jouissent d’une certaine liquidité. Contrairement aux SCPI, nul besoin qu’un acheteur se présente pour pouvoir vendre vos parts, la société de gestion étant tenue de les racheter. Attention toutefois, vous ne pouvez pas demander à être remboursé pendant les 5 premières années de détention.
Les FILM distribueront essentiellement des revenus sous forme de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) traités suivant le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce statut permet vous permet de bénéficier de revenus trimestriels largement défiscalisés grâce à la déduction de l’amortissement de ces immeubles.
En effet, dans le cadre du LMNP, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (c’est le cas dans une SCPI), mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui offre la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que :
- de notaire et autres frais d’acquisition des immeubles
- de souscription,
- les intérêts d’emprunt.
- et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.
En outre, vous êtes affranchi des contraintes de gestion d’un bien immobilier détenu en direct. En effet, grâce à ses fonds, la gestion collective s’invite dans le financement des résidences gérées.
De fait, les FILM bénéficient bien de l’ensemble des avantages de la gestion collective :
- délégation et professionnalisation de la gestion immobilière,
- mutualisation des risques,
- calibrage de l’investissement et du désinvestissement.
Et surtout, les FMIL OPCI location meublée peuvent investir dans une multitude de résidences stables, durables et à obsolescence lente :
- résidences étudiantes,
- résidences de services séniors (Ehpad),
- résidences médicalisées
sans prendre de risques liés, par exemple, au recouvrement des loyers et à l’occupation locative.
D’où l’intérêt de démultiplier cette capacité de valorisation patrimoniale en privilégiant une approche multisectorielle (étudiant, senior …), à travers des acquisitions partielles et non en bloc sur un seul ensemble.
Une assurance complémentaire pour les FILM OPCI location meublée
Certains fonds d’investissement en location meublée vous proposent une assurance protection revente.
Cette assurance permet une indemnisation en cas de moins-value résultant d’une cession imposée par la force majeure :
- licenciement économique,
- invalidité permanente,
- divorce,
- décès
- dissolution du PACS,
- invalidité,
- succession…
Étant précisé que cette assurance permet une prise en charge dans la limite de 20 % du prix d’achat des parts du FILM et de 20 000 €.
Quel rendement pour les FILM OPCI location meublée ?
Les FILM sont relativement récents.
Il est encore trop tôt pour dresser un historique de rendement. Il ne s’agira donc ici que de projections et d’évaluation.
Certains opérateurs attendent des rendements nets de frais compris entre 2,5 % et 4 % par an. La fiscalité étant très faible, le rendement net de fiscalité devrait être proche du rendement brut.
Frais et minimum de souscription
Avec un ticket d’entrée modéré qui oscille entre 1 000 et 5 000 €, vous recevez des parts qui vous donnent droit à une quote-part des revenus et des plus-values générés par les différents actifs du fonds.
Un bémol toutefois, les fonds d’investissement en location meublée vous factureront des frais relativement élevés : environ 8 à 15,5 % de frais de souscription et 10 % de frais annuels de gestion ! Mais pas tant que cela au regard des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3%).
Autant dire qu’il s’agit d’un placement à envisager sur une longue durée, au moins sur dix ans.
Comment investir dans un FILM OPCI location meublée ?
Vous pouvez investir dans un FILM via un compte-titres. Dans ce cas, l’investissement bénéficiera de tous les avantages du régime « Loueur Meublé Non Professionnel ». Cet avantage fiscal progressif portera sur 60 % à 70 % de l’investissement.
Certains fonds pourraient aussi vous permettre d’investir via une assurance-vie. Attention cependant, dans cette hypothèse, l’investissement bénéficiera de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie et une liquidité mensuelle sera assurée, mais vous perdrez les avantages liés au régime LMNP.
Le FILM est sur ce point donc plus contraignant que l’OPCI classique, car il nécessite afin de profiter de tous ses avantages de posséder ou d’ouvrir un compte-titres.
Les OPCI grand public sont eux distribués presque exclusivement par le biais d’unités de compte de contrats d’assurance vie.
Durée d’investissement et demande de rachat
La durée d’investissement recommandée d’un FILM est d’au moins 8 ans, une durée semblable à celle des OPCI classiques.
À noter également que certains FILM peuvent bloquer votre mise initiale pendant une période donnée. Cependant, à l’issue de la période de blocage le gérant est tenu d’accéder à votre demande de rachat dans un délai d’un an au maximum.
Investir dans un FILM OPCI location meublée comporte-t-il des risques ?
Comme tout produit financier, les fonds d’investissement en location meublée comportent des risques.
- Le premier risque est celui de la perte en capital : les investissements étant soumis aux fluctuations des marchés ainsi qu’aux autres risques inhérents à tout investissement en valeurs mobilières, l’investisseur risque de ne retrouver que partiellement son capital ou pire, de perdre intégralement le capital investi.
- Risque de liquidité : pendant la période de constitution du patrimoine et jusqu’à sa mise en location, les fonds en attente d’investissement seront placés en produits monétaires. En cas de demande de rachat, l’argent de l’investisseur pourrait n’être versé que dans un délai de 12 mois à l’issue d’une période de blocage de 5 ans. Le risque est donc de ne pas pouvoir disposer des fonds en cas de nécessité urgente.
- Risques liés aux marchés financiers et immobiliers : les investissements réalisés dans ces nouveaux types de placement seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs financiers, tels que le risque de perte de capital induit par une baisse de la valeur des actions détenues ou par une variation des taux de change ou de crédit. De même, les investissements seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers.