Exemple de calcul du taux d’endettement classique dites méthode par compensation
Le taux d’endettement et l’investissement locatif
Suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF), les banques ont été contraintes d’harmoniser le mode de calcul du taux d’endettement. Auparavant, deux méthodes étaient retenues pour calculer votre taux d’endettement quand vous possédiez un emprunt locatif.
- La méthode classique dite « méthode par compensation » : elle consiste à comparer vos charges de crédit par rapport à l’ensemble de vos revenus. Vos revenus immobiliers étant retenus pour 70% de leur montant.
- La méthode du reste à vivre dite « méthode par différentiel » : ce calcul était avantageux pour l’investissement locatif. Il consistait à isoler chaque investissement en calculant à chaque fois la différence entre les revenus et les charges de ce même investissement, puis à réintégrer ce différentiel au calcul global de l’investissement.
À l’heure actuelle, les banques doivent calculer le taux d’endettement selon la méthode classique : la méthode par compensation.
Le reste à vivre
La notion de « reste à vivre » est employée dans plusieurs cadres et dans l’optique d’objectifs différents.
- Le reste à vivre bancaire
Dans le cadre d’un emprunt, il permet aux banques de vérifier les capacités financières du ménage emprunteur. Lorsqu’un foyer souhaite emprunter afin de financer un bien, la banque va estimer la somme qu’il lui reste à la fin du mois, une fois qu’il a payé ses charges fixes.
- Le reste à vivre économique
Est un indicateur global du niveau de vie des ménages en France. Il désigne le montant dont dispose un ménage une fois qu’il a payé ses charges mensuelles incompressibles.
- Le reste à vivre Banque de France
Dans le cadre de l’analyse d’un dossier de surendettement, il est le minimum de ressources qu’un foyer doit conserver. Lorsqu’un ménage surendetté fait appel à la Banque de France, celle-ci définit entre autres le montant minimum mensuel qu’il doit conserver afin de pouvoir régler ses dépenses inévitables.
D’un point de vue juridique, deux textes légaux font mention de la notion de « reste à vivre».
- L’Article 87 de la Loi d’orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions qui le mentionne comme « la part de ressources qu’un créancier ne peut saisir ».
- L’article L 331-2 du Code de la consommation qui précise que cette part insaisissable doit permettre de faire face aux dépenses courantes.
Intéressons-nous maintenat à la notion de « reste à vivre » utilisée dans le cadre d’un financement.
Le reste à vivre bancaire
Comme vous le savez, dans le cadre de l’analyse de faisabilité d’un dossier de crédit immobilier, les indicateurs suivants seront pris en compte par les établissements bancaires.
- Le taux d’endettement : il correspond à la capacité d’emprunt maximum d’un foyer.
- Le reste à vivre bancaire : il correspond au montant dont dispose un foyer une fois qu’il a réglé ses dépenses récurrentes mensuelles.
Ces deux indicateurs permettent à la banque d’estimer le montant que vous êtes en mesure de rembourser mensuellement.
Le reste à vivre bancaire permet de calculer, pour une personne ou un foyer donné, le montant disponible par personne ou par foyer, après qu’il se soit acquitté de tout ou partie de ses charges régulières et incompressibles. Il est un bon indicateur du niveau de vie du foyer.
Il constitue aussi une donnée essentielle pour les banques afin de déterminer la capacité d’emprunt d’un ménage ou d’un particulier.
Comment est-il calculé ?
Reste à vivre = revenus nets mensuels – charges régulières incompressibles mensuelles – échéance de prêt mensuel
Le reste à vivre n’est pas soumis à un taux de référence contrairement au taux d’endettement. Le reste à vivre dépend du niveau de revenus du foyer concerné. Chaque établissement définit librement celles qu’elle souhaite intégrer dans son calcul. Généralement, l’établissement financier retiendra les salaires, pensions, les revenus professionnels non-salariés, les revenus fonciers…
Les charges prises en compte dans le calcul du reste à vivre bancaire sont les charges régulières, comme les mensualités de remboursement de crédits, un éventuel loyer voire d’autres charges régulières telles que l’impôt sur le revenu, les charges courantes (eau, gaz) etc.
Aucun minimum légal n’est fixé par la loi quant au reste à vivre bancaire. Chaque établissement de crédit instaure un solde minimum par personne composant le foyer en dessous duquel il ne faut pas descendre.
Est-il possible d’augmenter son reste à vivre ?
Oui, c’est possible.
- Augmenter la durée de votre prêt immobilier afin de diminuer les mensualités
Dans ce cas-là, la mensualité sera moindre et cela permettra d’augmenter le montant du reste à vivre de votre foyer. Attention toutefois, le taux d’intérêt sera plus élevé, représentant ainsi un coût supplémentaire.
- Faire appel à un courtier afin de bénéficier de taux plus bas
Bénéficiant d’un taux d’intérêt plus bas et d’une assurance emprunteur plus attractive, grâce à l’expérience du courtier, permets d’augmenter votre reste à vivre.
Qu’est-ce que la capacité de remboursement ?
La capacité de remboursement est la mensualité (capital + intérêts + assurance décès invalidité) maximale possible pour rembourser un crédit.
En inversant la formule du taux d’endettement et en appliquant un taux maximal de 35% (avec assurance comprise), on obtient la capacité de remboursement.
Capacité de remboursement = revenus nets x 35% – charges fixes
Rappel : la différence entre le mal endettement et le surendettement
Le mal endettement désigne une situation financière instable entrainant des difficultés à faire face à ses dettes.
- Il est temporaire,
- Il provient d’une mauvaise gestion de ses crédits.
Le surendettement désigne selon le Code de la consommation « la situation dans laquelle se trouvent des personnes physiques dont la situation est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ».
Dans ce cas, il est nécessaire de s’adresser à la Banque de France afin de constituer un dossier de surendettement.
