Usufruit et Nu-Propriété : définition et mode d’emploi

Usufruit et Nu-Propriété définition et mode d'emploi

L’usufruit et la nue propriété est un mécanisme juridique, appelé démembrement,  qui consiste à séparer le droit de propriété (ou la pleine propriété) en deux parties.

Le démembrement est une technique de gestion de patrimoine qui permet d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée d’un bien.

Un contrat d’assurance-vie, un immeuble, des valeurs mobilières peuvent notamment faire l’objet d’un démembrement.

En cas de démembrement temporaire de la propriété :

  • l’usufruit confère à son titulaire, l’usufruitier, le droit d’user, de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus (le louer par exemple).

 

  • et le nu-propriétaire conserve le droit de disposer de ce bien (en théorie, de le donner ou le vendre), mais sans en percevoir les revenus pendant toute la durée du démembrement.

 

Ces droits peuvent être détenus par des personnes différentes, situation qui peut avoir des conséquences originales.

 

Les principales formes d’usufruit

Usufruit temporaire (ou à durée fixe)

Usufruit limité dans le temps et s’éteignant :

  • au terme fixé par les parties lors du démembrement si l’usufruitier est toujours vivant à ce terme,

 

  • au décès de l’usufruitier si ce décès intervient avant le terme prévu par les parties.

 

L’article 619 du Code civil précise que l’usufruit accordé à une personne morale est de 30 ans au maximum.

 

Usufruit viager

Usufruit s’éteignant :

  • en principe au décès de l’usufruitier,

 

  • plus rarement, par le non-usage du droit d’usufruit pendant 30 ans ou par la perte de la chose sur laquelle il est établi.

 

Si une partie seulement de la chose soumise à l’usufruit est détruite, l’usufruit se conserve sur ce qui reste.

 

Usufruit successif (viager ou temporaire)

Dont plusieurs personnes jouissent successivement et indépendamment.

Les usufruitiers successifs jouissent de leur droit au décès de l’usufruitier précédent :

  • l’usufruit successif s’éteint au décès du dernier mourant,

 

  • sauf s’il est temporaire et que le terme est atteint avant le décès du premier usufruitier.

 

Usufruit conjoint

Utilisé fréquemment lors d’une donation-partage. Les époux donateurs possèdent la jouissance de l’usufruit conjointement et simultanément.

Accompagné d’une clause de réversion, ce procédé permet au survivant de devenir seul usufruitier au décès de l’autre conjoint. On retrouve alors le mécanisme de l’usufruit successif.

 

Constitution et fin de l’usufruit

Article 579 du Code civil : “L’usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l’homme.” (par succession ou donation, en vertu d’un contrat, par voie de prescription)

En règle générale, l’usufruit viager s’éteint purement et simplement au décès de l’usufruitier et ne fait pas partie de sa succession. Le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété du bien.

Peu importe qu’il soit ou non un héritier de l’usufruitier.

 

Article 618 du Code civil précise que  : “L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien.”

 

 

Les droits et obligations de l’usufruitier

Avant l’entrée en jouissance, l’usufruitier doit dresser l’inventaire des meubles et des immeubles sur lesquels porte son droit et fournir caution de jouir en bon père de famille (la caution peut être remplacée par un gage ou une hypothèque. Le plus souvent, l’usufruitier en est même dispensé).

Dès l’entrée en jouissance, il a le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits.

En échange, il doit conserver la substance de la chose, maintenir sa destination et l’entretenir en bon état (sauf grosses réparations, à la charge du nu-propriétaire).

 

Cession à titre onéreux et donation

L’usufruitier peut vendre ou donner son droit, sauf clause contraire figurant dans le contrat ou l’acte accordant l’usufruit.

 

Transmission à titre gratuit

En revanche, l’usufruitier ne peut pas transmettre son droit “à cause de mort”, autrement dit par voie de succession ou de testament.

L’usufruit perdrait en effet son caractère viager et deviendrait un droit perpétuel, ce que proscrit notre législation.

 

 

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit et jouir de ce bien et en percevoir les fruits.

Il est également tenu de supporter les charges exceptionnelles (grosses réparations des immeubles, par exemple).

 

Cession et transmission

Le nu-propriétaire peut disposer de son droit aussi largement que s’il possédait la pleine propriété, sauf clause contraire, et parfaitement licite, insérée dans le contrat ou dans l’acte juridique attribuant distinctement nue-propriété et usufruit.

La nue-propriété peut donc être :

  • cédée ou hypothéquée,

 

  • transmise par voie de testament ou de succession.

 

En cas de cession, l’acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d’origine.

 

La valeur de l’usufruit

Usufruit viager

Deux méthodes peuvent être employées pour calculer la valeur d’un usufruit viager :

  • utiliser le barème de l’administration fiscale : la valeur de l’usufruit viager et celle de la nue-propriété sont alors fixées forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d’après l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI),

 

  • ou prendre en considération la valeur du revenu et des divers avantages procurés par l’usufruit, puis déterminer une valeur en capital par l’application d’un tarif de rente viagère.

 

Valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété
Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
Entre 21 et moins de 31 ans (1)80 %20 %
Entre 31 et moins de 41 ans (1)70 %30 %
Entre 41 et moins de 51 ans (1)60 %40 %
Entre 51 et moins de 61 ans (1)50 %50 %
Entre 61 et moins de 71 ans (1)40 %60 %
Entre 71 et moins de 81 ans (1)30 %70 %
Entre 81 et moins de 91 ans (1)20 %80 %
À partir de 91 ans (1)10 %90 %

Exemple

La valeur en pleine propriété d’un bien démembré s’élève à 200 000 €. Si l’usufruitier est âgé de 48 ans, la valeur de l’usufruit sera estimée à (60 % x 200 000 €) = 120 000 €.

Le recours au barème de l’Administration n’est obligatoire que pour le calcul des droits de donation ou de succession et des droits de mutation à titre onéreux.

 

 Usufruit temporaire

La valeur de l’usufruit temporaire doit être estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier.

Cette valeur ne peut cependant pas excéder celle de l’usufruit viager.

 

Exemple

Une personne âgée de 43 ans acquiert un usufruit temporaire d’une durée de 30 ans sur un bien détenu en pleine propriété. La valeur de l’usufruit temporaire est estimée à 60 % de la valeur de la propriété entière (et non 69 %).

 

Les droits de succession et de donation

 Décès de l’usufruitier

En principe, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété par le décès de l’usufruitier ne donne pas lieu au paiement de droits de succession.

Il est fait exception à ce principe lorsque l’usufruitier est présumé fiscalement propriétaire au sens de l’article 751 du CGI.

La valeur imposable au regard des droits de succession ou de donation de l’usufruit et de la nue-propriété correspondante doit être définie d’après le barème de l’Administration.

 

Décès du nu-propriétaire

Lorsqu’une succession comporte dévolution de biens en nue-propriété, le paiement des droits de succession afférents à la nue-propriété peut être différé jusqu’à la fin d’un délai de 6 mois :

  • à compter du décès de l’usufruitier (date de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété),

 

  • ou dès la cession totale ou partielle de la nue-propriété.

 

La personne bénéficiant du paiement différé est également dispensée des intérêts normalement applicables lorsque les droits de succession sont calculés sur la valeur imposable, au jour du décès, de la pleine propriété des biens recueillis en nue-propriété.

 

 

Le quasi-usufruit

Il convient de distinguer le quasi-usufruit par nature, qui fait l’objet d’une définition légale, du quasi-usufruit conventionnel.

Mais dans les deux cas, les pouvoirs du quasi-usufruitier sont identiques.

 

Quasi-usufruit par nature

Aux termes de l’article 587 du Code civil, le quasi-usufruit est celui qui “comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs. L’usufruitier a le droit de s’en servir, mais a la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de restitution”.

Si l’on s’en tient à cette stricte définition civile, seuls les actifs monétaires (sommes détenues sur un compte de dépôt, par exemple) sont concernés, les actifs financiers (titres au porteur, par exemple) et les immeubles n’étant pas consomptibles par leur premier usage.

 

Définition :  Les choses consomptibles désignent un terme juridique utilisé en droit civil pour désigner des substances qui se consomment par le premier usage. Par exemple, des denrées alimentaires sont des choses consomptibles. Leur consommation entraine leur disparition ou destruction.

 

Le quasi-usufruit par nature peut cependant s’appliquer à un actif financier ou à un immeuble, si l’on considère qu’une somme d’argent peut, en cas de perte, vol ou destruction du bien démembré, venir en remplacement de ce bien.

 

Exemple

Une personne recueille par succession l’usufruit d’un immeuble. En tant qu’usufruitier, elle peut donc disposer des revenus tirés de cet immeuble ou occuper elle-même les lieux.

En cas d’expropriation, qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire bénéficie de l’indemnité d’expropriation ?

En ce cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier exercent conjointement leurs droits sur le montant des sommes reçues en dédommagement.

Une somme d’argent (consomptible par l’usage) venant en remplacement d’un immeuble (non consomptible par l’usage), l’usufruit sur le bien devient en réalité un quasi-usufruit sur l’indemnité.

 

Quasi-usufruit conventionnel

Pour conférer à l’usufruitier un large pouvoir de gestion sur les actifs financiers qu’il n’aurait pas dans le cadre d’un simple démembrement, doctrine et jurisprudence ont admis “que le régime propre au quasi-usufruit puisse être volontairement étendu à des biens corporels non consomptibles”.

Tout placement financier peut donc faire l’objet d’un quasi-usufruit conventionnel.

 

Le régime juridique du quasi-usufruit

Le régime juridique du quasi-usufruit est, à bien des égards, très favorable au quasi-usufruitier.

 

Les droits et obligations du quasi-usufruitier

Le quasi-usufruitier possède un véritable droit de propriété. Il peut gérer le bien démembré et l’aliéner comme il l’entend, sans l’accord du nu-propriétaire.

En contrepartie, le quasi-usufruitier (ou ses héritiers) est tenu, au terme de l’usufruit, de rendre un bien semblable ou sa contre-valeur en argent au jour de la restitution.

S’il dispose du choix du mode de restitution, il n’est cependant pas délivré de l’obligation de restitution en cas de perte du bien.

 

Les droits et obligations du nu-propriétaire

De fait, le nu-propriétaire ne détient qu’un simple droit de créance sur le quasi-usufruitier.

Il dispose, en théorie, de certaines garanties, notamment :

  • inventaire des éléments mobiliers et immobiliers démembrés,

 

  • caution fournie par le quasi-usufruitier.

Mais, en pratique, le quasi-usufruitier bénéficie généralement d’une dispense d’inventaire et de caution.

 

L’évaluation du quasi-usufruit

L’évaluation du quasi-usufruit n’est pas réglementée. De façon générale, la doctrine considère que la valeur du quasi-usufruit doit être évaluée selon les mêmes modalités que pour l’usufruit.

 

Le Régime fiscal du quasi-usufruit

Sur le plan fiscal, les opérations de démembrement avec constitution de quasi-usufruit sont à envisager avec la plus grande prudence compte tenu d’un certain vide juridique.

En matière d’impôt sur le revenu, les mêmes règles qu’en cas d’usufruit ont normalement vocation à s’appliquer :

  • sur les revenus retirés d’immeubles démembrés,

 

  • sur les revenus retirés de valeurs mobilières démembrées.

 

Dans un arrêt du 08.11.1967, le Conseil d’État a expressément déclaré le quasi-usufruitier redevable de l’impôt sur les plus-values, ce dernier ayant alors la libre disposition des sommes issues de la cession.

 

Pour en savoir plus

Acheter pour louer : Comment s’y prendre ? Acheter pour  louer des appartements, des bureaux, des parkings,...des murs de boutiques, requiert une véritable expertise.
Assurance Vie : les 11 points à savoir A l’origine l’assurance vie est un contrat qui garantit…le...décès. En effet, en contrepartie des versements effectués par le souscripteur, l’assureur s’engageait à verser un capital entre les mains du...bénéficiaire désigné, si l’assuré venait à décéder.
Assurance vie, rédaction de la clause bénéficiaire La clause bénéficiaire de votre contrat assurance vie, permet de...désigner la (ou les) personne(s) à qui le capital sera transmis en cas de décès. C'est l’un des points essentiels de votre contrat.