Les sociétés civiles de placement immobilier, plus connues sous leur sigle de SCPI, sont nées dans le courant des années 60. Les SCPI sont des organismes de placement collectif qui ont pour but l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à partir de fonds collectés par appel public à l’épargne.
Le plus souvent, ce patrimoine est constitué de bureaux, de locaux commerciaux (boutiques) ou de locaux industriels, plus rarement de locaux d’habitation. En échange des sommes collectées auprès d’investisseurs particuliers ou institutionnels, la SCPI vous attribue des parts sociales. Vous devenez ainsi associés et percevez des dividendes versés par la SCPI.
On désigne souvent l’investissement par le biais des SCPI, d’investissement « pierre papier », car étant porteurs de parts de SCPI, vous détenez indirectement un patrimoine immobilier. Vous ne pouvez pas négociées en Bourse vos parts de SCPI, étant donné qu’ elles n’ont pas le caractère de valeurs mobilières.
Historique des SCPI
Pour les férus d’histoire financière, sachez que les premières SCPI ont été développées par des indépendants (eh oui !) qui eurent l’idée de regrouper des particuliers n’ayant pas les moyens individuels d’acquérir directement un bien immobilier, pour leur permettre ensemble, d’accéder au placement en immobilier et, notamment au fort rendement de l’immobilier de bureaux.
Sous l’impulsion de ces professionnels, les SCPI font l’objet d’une réglementation à partir de 1970.
Et à partir de 1985, la collecte des capitaux s’est considérablement développée entraînant une diversification des différents types de SCPI.
Les aspects juridiques des SCPI
Jusqu’au vote de la loi 1993, seule la SCPI était placée sous le contrôle de l’AMF, mais aucun contrôle n’était exercé sur le gestionnaire. Depuis cette date, outre le visa que l’AMF délivre lors de la création de la SCPI, un agrément est exigé pour le gestionnaire, qui doit être un professionnel de l’immobilier.
Pour les SCPI, les règles à respecter sont les suivantes :
- Le capital minimal exigé lors de la constitution est dorénavant de 760 000 € et le montant minimal des parts de 150 €;
- La SCPI créée doit pouvoir collecter dès la première année au moins 15 % de son capital social;
- L’objet des SCPI a été précisé : elles doivent être créées en vue d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif;
- Elles peuvent engager des travaux de rénovation et d’agrandissement. Le coût des travaux d’agrandissement d’un immeuble ne doit pas excéder 30% de sa valeur vénale et 10% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. De même, le coût des travaux de reconstruction d’un immeuble ne peut dépasser 10% de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI.
Toutefois, si aucun travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont réalisés au titre d’un exercice, les limites de 30 et 10% sont reportables et cumulables sur l’année suivante.
- Elles peuvent également revendre chaque année jusqu’à 15% du patrimoine de la société avec possibilité de cumuler ce plafond sur 3 exercices consécutifs, soit 45% au total.
Cette possibilité accordée aux SCPI leur permet de dynamiser la gestion de leur patrimoine sans risque spéculatif puisque la durée minimum de détention des immeubles demeure fixée à 6 ans et les travaux de reconstruction ou/et d’agrandissement doivent être achevés depuis au moins 6 ans.
Enfin, l’affectation des fonds collectés à l’investissement immobilier est encadrée.
Une SCPI ne peut lancer une nouvelle augmentation de capital tant que les trois quarts de la précédente n’ont pas été utilisés à l’achat d’immeubles.
Des mesures renforcent la sécurité des souscripteurs de parts de SCPI, qui demeurent responsables à hauteur de deux fois la valeur des parts souscrites des dettes de la société.
Le marché des parts des SCPI
Depuis la loi du 9 juillet 2001, la loi de l’offre et de la demande gouverne désormais le marché des SCPI.
Auparavant, le gérant de la SCPI établissait chaque année un prix de cession conseillé des parts.
Ce prix reposait sur la valeur d’expertise des immeubles et sur le montant de la trésorerie.
Selon la conjoncture, les cessions de parts s’effectuaient sur la base de ce prix conseillé ou à un niveau inférieur.
Désormais, les sociétés de gestion peuvent gérer leur propre marché.
- Le prix des parts
Cependant, la détermination du prix d’achat de la part d’une SCPI diffère selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
Pour les SCPI à capital fixe, le prix d’achat de la part résulte de la confrontation entre l’offre et la demande sur le marché secondaire.
Le cours peut donc être amené à être surévalué ou sous-évalué suivant le déséquilibre de l’offre et de la demande.
Pour investir en SCPI à capital fixe, vous devez soit attendre qu’elle crée de nouvelles parts, soit acquérir des parts auprès d’un détenteur qui souhaite les céder.
Pour les SCPI à capital variable, ouvertes en permanence, c’est à dire accepte de nouveaux investisseurs à tout moment, le prix d’émission est fixé par la société de gestion, de manière corrélée avec la valeur d’expertise du patrimoine immobilier.
Le marché secondaire est assuré directement par la SCPI dont la taille évoluera à la hausse ou à la baisse en fonction des flux de collecte et de rachat.
- Les approches comptables de la valeur des parts
L’AMF impose trois approches comptables de détermination de la valeur du patrimoine d’une SCPI qui sont publiées par la société de gestion dans son rapport annuel et approuvées par l’assemblée générale annuelle des associés.
Ces différentes notions sont : valeur vénale, valeur de réalisation et valeur de reconstitution.
- La valeur vénale de la SCPI = valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert agréé par I’AMF. Elle définit le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état ou le lieu où il trouve cet immeuble.
- La valeur de réalisation de la SCPI = valeur vénale du patrimoine telle que résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs (la trésorerie par exemple). C’est donc la valeur de référence, puisqu’il s’agit de la valeur de liquidation de la SCPI.
- La valeur de reconstitution : c’est la valeur de réalisation à laquelle sont ajoutés les frais afférents à une reconstitution du patrimoine à l’identique (droits d’enregistrement, frais d’actes, commissions, etc.)
Quant à la valeur nominale de la SCPI. C’est la valeur de la part déterminée au moment de la création de la SCPI.
La fiscalité de la SCPI
Les SCPI bénéficient de la transparence fiscale comme les Sicav et les FCP : chaque associé est donc considéré comme un propriétaire particulier et perçoit à ce titre des revenus fonciers à intégrer à sa propre déclaration de revenus.
Afin de traiter la fiscalité des SCPI, il convient de distinguer :
- La fiscalité liée à l’acquisition des parts sur le marché
L’acquisition ou la souscription des parts est réalisée par acte sous seing privé.
L’intervention du notaire n’est pas requise, sauf cas particuliers (achat en démembrement par les personnes d’une famille, donations de parts).
Les frais sont constitués par un droit de souscription (marché primaire) ou une commission d’intervention (marché secondaire) auxquels s’ajoutent, le cas échéant, des droits d’enregistrements.
S’il s’agit de parts de SCPI à capital fixe, lors de la souscription de parts à l’émission, il n’est du aucun droit d’enregistrement.
Lors de l’acquisition de parts sur le marché secondaire, il est du un droit d’enregistrement proportionnel de 5 %, à la charge de l’acquéreur, sur la base du prix de la part.
Ce droit s’applique, quelle que soit la qualité de l’acquéreur (personne physique, personne morale, non-résident).
Exemple : Une cession de parts est faite au prix de 6000 € net pour le cédant, avec une commission d’intervention de 4,5 %, soit 270 €.
Le cout de 6 270 € est assujetti au droit d’enregistrement au taux de 5 %, soit 314 €.
L’acquéreur paiera un prix total de 6584 €.
Dans le cas de SCPI à capital variable, le rachat des parts à un associé entraine une réduction de capital. Il n’est pas considéré comme une cession, de sorte que le droit de 5% n’est pas applicable.
- La fiscalité des revenus ou dividendes versés
Les SCPI, sociétés civiles, ne sont pas soumises à l’impôt.
Leurs associés sont personnellement passibles, pour la part des bénéfices sociaux réalisés correspondant à leurs droits dans la société, de l’impôt sur le revenu.
En pratique, les revenus et plus-values réalisés par la SCPI sont directement imposable entre les mains des porteurs.
Celui qui détient des parts de SCPI perçoit des revenus réguliers.
Généralement tous les trimestres, les associés des SCPI reçoivent leur quote-part de dividendes en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Les revenus que distribue ainsi la SCPI sont de deux natures :
- La très grosse majorité des revenus distribués proviennent des loyers, nets de charges. Ce sont donc des revenus fonciers.
- Une part marginale des revenus provient de placements financiers sur des comptes de trésorerie. En effet, la SCPI place les loyers qu’elle quittance tous les mois aux locataires, avant de les reverser trimestriellement aux associés. Ce sont donc des revenus de capitaux mobiliers.
Que ce soit la partie revenus fonciers ou la partie revenus de capitaux mobiliers, le régime d’imposition applicable est le régime de droit commun.
On ajoute ces revenus au revenu global pour le calcul de l’impôt.
La fiscalité des revenus fonciers
L’essentiel des revenus distribués par les SCPI sont constitué de revenus fonciers.
C’est donc la fiscalité foncière qui impacte le plus le détenteur de parts de SCPI.
Le détenteur de parts de SCPI doit choisir entre deux régimes de fiscalisation de ses revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier
La règle commune dit que si les loyers bruts perçus n’excèdent pas 15 000 € dans l’année, il est possible de bénéficier du régime micro-foncier.
Il consiste à appliquer un abattement de 30% sur les loyers perçus. Ainsi, seulement 70 % des loyers perçus entreront dans la base imposable du contribuable.
Mais dans le cas des SCPI, on ne peut bénéficier de ce régime micro-foncier que si l’on possède par ailleurs un bien locatif en direct, ce qui réduit la possibilité de bénéficier de ce régime.
- Le régime réel
Dans le cadre du régime réel, on déduit des loyers bruts toutes les charges déductibles afin d’obtenir le résultat foncier.
Ce résultat foncier (ou déficit foncier éventuellement) sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt à payer.
Dans leur grande majorité, les associés de SCPI sont soumis à ce régime.
Précision I – sur les déficits fonciers :
Si les loyers perçus moins les charges déductibles font ressortir un déficit foncier celui-ci n’est imputable sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € par an.
La fraction déficitaire dépassant ce montant reste reportable et imputable pendant 5 ans sur le revenu global.
II est important de préciser que l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global entraine une obligation de location du bien pendant une durée minimale de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre de la 36eme année suivant l’imputation.
Précision II – sur les charges d’intérêts :
Les charges d’intérêts supportées pour financer l’achat d’un bien immobilier, comme l’achat de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers procurés par le bien, ou par les parts de SCPI, à condition toutefois que l’emprunt soit supérieur à 21 500 €.
Le déficit foncier, ou la fraction du déficit foncier, qui provient des charges d’intérêt n’est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers.
On peut reporter pendant 10 ans l’imputation sur les revenus fonciers ultérieurs.
La fiscalité des revenus financiers
Les revenus financiers distribues aux associes, dont la proportion est très réduite, proviennent de la gestion financière par la société de gestion de la trésorerie (placements de certificats de dépôts négociables ou sur des comptes à terme).
Cette trésorerie a pour origine le décalage entre la date de perception des loyers et celle du paiement des charges et provisions en attente :
- dépôt de garantie des locataires,
- réserves pour travaux etc.
L’associé, doit déclarer ce montant au titre des revenus de capitaux mobiliers.
La fiscalité des plus-values
Les plus-values réalisées par le détenteur de parts de SCPI sont imposables en tant que plus valus immobilières.
Le régime actuel de taxation des plus-values a été instauré par la loi de finances pour 2004 et modifié en dernier lieu par la deuxième loi de finances pour 2014.
II s’applique aux cessions réalisées par des personnes imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et agissant dans le cadre de leur patrimoine privé.
Les plus-values immobilières sont alors soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 % (en vigueur depuis le 01/10/2011) auquel s’ajoute les prélèvements sociaux aux taux global de 15,5% ce qui porte le taux effectif d’imposition à 34,5 %.
Une taxe additionnelle est également perçue, à un taux compris entre 2 % et 6 %, lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012 par des personnes physiques, la plus-value brute (prix de cession – prix de revient frais et droits compris) est diminuée d’un abattement qui est fonction de la durée de détention des biens ou titres cédés :
- Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, et de 4 % au- delà de la vingt-deuxième, de telle sorte que l’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 22 ans.
- Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, de 1,60 % pour la vingt-deuxième de détention et de 9 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième, de telle sorte que l’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 30 ans.
C’est la société de gestion qui se charge, pour le compte du vendeur qui la mandate à cet effet, d’effectuer la déclaration, et en cas de plus-value taxable, de payer l’impôt par prélèvement sur le prix de vente des parts.
Toutefois, le vendeur demeure responsable de l’impôt et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle.
La fiscalité au titre de I’ISF
Si vous êtes assujettis à l’ISF et que vous êtes détenteurs de parts de SCPI, vous devez intégrer la valeur de vos parts à votre déclaration d’impôt sur la fortune, pour le montant que vous encaisserez en cas de vente, déduction faite des frais de mutation.
Comment acquérir des parts de SCPI
Acquisition en « direct »
Le marché français compte 171 SCPI dont la gestion est assurée par 28 groupes, donc vous avez du choix.
Les parts de SCPI, à l’instar de l’immobilier en direct, peuvent être achetées comptant ou à crédit.
Contrairement à un investissement immobilier en direct, acheter comptant des parts de SCPI, est bien souvent la solution privilégiée, vu la faible valeur unitaire des parts.
Mais en raison de la fiscalité des parts de SCPI, un achat à crédit serait souvent préférable, car en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus, vous provoquez un déficit foncier et par voie conséquence le montant soumis à l’impôt.
Réaliser votre financement afin que les loyers à venir et les remboursements d’emprunt coïncident.
De plus, un décret en date du 27 mars 1993 a officialisé la possibilité d’utiliser un crédit épargne-logement pour financer une acquisition de parts de SCPI à condition que le patrimoine de celle-ci contienne au moins 90 % de logements.
II est demandé un financement autre pour les 10 % du montant de la souscription ne correspondant pas à des logements.
Les crédits pouvant être octroyés seront moindres que pour une opération en direct en raison de l’utilisation de coefficients multiplicateurs plus faibles (1,5 et 1 contre 2,5 et 1,5) pour le calcul du montant des droits à crédit.
Attention, cette possibilité est réservée aux PEL ancienne formule.
Les PEL ouverts après mars 2011 ne peuvent financer que l’achat d’une résidence principale.
Acquisition indirect
Autres possibilités pour l’acquisition de parts de SCPI, très en vogue en ce moment, via un contrat d’assurance vie.
Les parts de SCPI au sein de l’assurance vie permettent un cumul des avantages de la pierre–papier et du régime fiscal avantageux de l’assurance vie.
Ce qui vous offre plusieurs avantages :
- Permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition (toujours bon à prendre !)
- Des dividendes automatiquement réinvestis et capitalisés, sans droits d’entrée
- La possibilité, de percevoir à tout moment vos dividendes capitalisés par le biais de rachats
Contrairement aux SCPI de rendement acquises en direct, vous échappez à la fiscalité annuelle des revenus fonciers, pour rentrer dans celle, beaucoup plus favorable, de l’assurance vie. Une fiscalité qui s’appliquera uniquement en cas de rachat et selon les dispositions avantageuses de l’assurance-vie (plus favorable que la fiscalité des revenus fonciers) avec l’imposition de la seule quote-part d’intérêts au sein de ce rachat.
En effet, au bout de huit ans, les retraits bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple marié). Au-delà, c’est le taux du prélèvement forfaitaire libératoire (7,5 %) qui s’applique.
- La possibilité de céder vos parts au sein de votre contrat d’assurance vie sans subir la fiscalité sur les plus-values par le biais d’arbitrages
- Contrairement aux SCPI acquises en direct, pas de fiscalité sur les plus-values réalisées
- La possibilité d’organiser librement la transmission, en choisissant vos bénéficiaires en cas de décès
- Un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements réalisés avant vos 70 ans
La performance des SCPI
La performance globale de cet investissement se mesure à 2 niveaux :
- d’abord par le dividende versé (taux de rendement) qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts. Le taux de rendement provient du rapport entre le revenu distribué et le prix d’acquisition de la part.
Taux de rendement = revenu distribué / prix d’acquisition d’une part
- ensuite par la rentabilité qui est obtenue en additionnant le dividende à la revalorisation annuelle de la valeur d’une part de SCPI.
Rentabilité = dividende + revalorisation annuelle d’une part
Le tableau ci-dessous illustre parfaitement l’intérêt de s’intéresser au SCPI.
| Catégories | TRI 5ans | TRI 10 ans | TRI 15 ans | TRI 20 ans |
| SCPI Bureaux | 3,93% | 7,52% | 9,46% | 7,07% |
| SCPI Commerces | 5,60% | 9,99% | 11,31% | 9,04% |
| SCPI Spécialisées | 4,15% | 9,69% | 8,86% | 5,71% |
| SCPI Diversifiées | 4,59% | 9,46% | 12,32% | 7,22% |
| SCPI Immobilier d’entreprise | 4,46% | 8,62% | 10,54% | 7,51% |
Sources : Aspim-IEIF
Et si vous avez encore un doute sur le fait de posséder des SCPI dans votre patrimoine, alors considérez le graphique suivant.
Sources : Aspim-IEIF
Si l’on compare entre 1984 et 2014, soit sur une période de 30 ans, les performances de différents placements, les SCPI occupent la 4ème place des placements les plus performants avec une rentabilité annuelle moyenne de 7,7%. Je vous laisse comparer avec le taux de votre livret A !!!
Le choix d’une SCPI
Vous n’êtes pas décisionnaire sur les choix des biens acheter par la SCPI ni de la façon de les gérer.
Vous devez donc choisir votre (ou vos) SCPI en essayant de trouver une société dont les options sont proches de vos propres préférences.
Les options peuvent être liées à :
- La nature du patrimoine (bureaux ou entrepôts par exemple) ;
- La notion de risque, ceux-ci étant généralement proportionnels à l’espérance de plus-values;
- L’importance et/ou le fractionnement des biens immobiliers ;
- L’état du patrimoine (vétuste et entretien);
- La gestion, qui peut privilégier les plus-values ou le rendement;
- La fiscalité.
Selon la nature du patrimoine immobilier, on distingue principalement 2 types de SCPI.
1. Celles qui détiennent un patrimoine d’habitation (appartements, maisons individuelles).
À l’intérieur de cette catégorie, on distingue :
- les SCPI de plus-values qui ont pour objectif de valoriser au maximum leur patrimoine,
- les SCPI fiscales qui s’inscrivent dans des dispositifs permettant aux associés de bénéficier d’économies d’impôt, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts.
2. Celles qui détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial, communément appelées SCPI classiques diversifiées ou encore SCPI de rendement, offrent en général un rendement plus élevé que l’immobilier d’habitation.
Les SCPI privilégiant le rendement sont en général gérées par des groupes indépendants qui investissent dans les murs de boutiques ou les entreprises.
Ainsi auriez-vous souvent à choisir entre plusieurs alternatives en fonction de votre personnalité et de votre tempérament.
Avant tout investissement, posez-vous ces quelques questions :
- Ai-je constitué une épargne de précaution ?
- Puis-je bloquer mon investissement pendant 10 ans et plus ?
- Dans quels types d’immeubles la SCPI a-t-elle investi ?
- Le parc immobilier est-il bien diversifié (pas d’immeuble représentant plus de 5 % du patrimoine global) ?
- Quelle est la qualité du parc immobilier de la SCPI ?
- Le montant des revenus versés par la SCPI est-il régulier ?
- Le taux d’occupation des immeubles est-il stable ?
- Quel type de SCPI est-ce, fixe ou variable (Privilégier ces dernières pour vos investissements, plus « facile » à revendre) ?
Conclusion,
Les SCPI sont un moyen simple d’investir dans la pierre et présentent plusieurs atouts :
- La tranquillité : les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir les préoccupations quotidienne du propriétaire bailleur puisque c’est la société de gestion qui gère la location du bien ;
- Un accès facilité car les mises de fonds sont limitées : vous pouvez ainsi adapter votre investissement à votre budget tout en développant et diversifiant votre patrimoine;
- La mutualisation des risques et la diversification du patrimoine : la SCPI est composée de différents biens immobiliers ce qui entraîne une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché de l’immobilier ainsi qu’une réduction de l’aléa locatif.
- Une source de revenus réguliers : grâce aux versements réguliers des dividendes, vous percevez un complément de revenus récurrents.
Par exemple :
* à crédit, les dividendes versés vous permettront dans un premier temps de rembourser votre emprunt, puis dans un second temps, vous fournir un complément de retraite.
* Via un contrat d’assurance vie, la possibilité de générer des revenus complémentaires futurs faiblement fiscalisés.
Mais n’oubliez pas que :
- Le capital investi en parts de SCPI n’est pas garanti. C’est un placement risqué.
- L’achat de parts de SCPI entraîne des frais d’entrée (jusqu’à 12 %), des frais de gestion annuels (environ 10 % des revenus) et une commission (jusqu’à 10 %) lors de la revente.
- Les parts de SCPI ne se revendent pas aisément : le délai peut être de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois.
- Les SCPI « fiscales » offrent un rendement plus faible et sont difficiles à revendre.
