Loi Malraux : Tout savoir sur la réduction d’impôt applicable

Loi Malraux Tout savoir sur la réduction d'impôt applicable

La Loi Malraux permet de réduire drastiquement ses impôts en investissant sur de l’immobilier de caractère. Mais comment s’applique la réduction de ce dispositif  survitaminé ?

Ce dispositif bénéficie aux contribuables fiscalement domiciliés en France auxquels sont assimilés les non-résidents Schumacker (éligibles donc à la réduction d’impôt).

En revanche, en sont exclus, les autres contribuables qu’ils soient :

  • domiciliés hors de France (hors cas particulier des non-résidents Schumacker),

 

  • en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte (uniquement jusqu’en 2012, Mayotte devenant un DOM du point de vue fiscal à compter de l’imposition des revenus perçus en 2013), à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie,

 

  • à Monaco même s’ils sont assujettis en France à l’impôt sur le revenu en application de la convention fiscale franco-monégasque.

 

 

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d’impôt est retenu dans la limite d’un plafond variant selon la date à laquelle l’opération de restauration a été initiée (pour apprécier cette date il faut se baser sur la date de demande de permis de construire ou de déclaration préalable) :

  • pour les opérations engagées à compter de 2017, ces dépenses sont retenues dans la limite d’un plafond pluriannuel pour les 4 années de 400 000 € (il n’y a donc plus de limite annuelle, mais un plafond global de 400 000 € pour les 4 années, ce plafond pouvant intégralement être utilisé dès la 1ère année).

Ces plafonds s’apprécient en tenant compte également des dépenses retenues pour l’application de la réduction Malraux SCPI.

 

Le taux de la réduction d’impôt pour les opérations engagées à compter de 2012  est fixé à :

  • 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),

 

  • 22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou lorsque l’opération a été déclarée publique, dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

 

Cette réduction d’impôt ne fait plus partie, pour les investissements engagés à compter de 2013, des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable.

En revanche, les avantages fiscaux obtenus au titre d’investissements initiés avant 2013 dans le cadre de ce dispositif demeurent soumis à ce plafonnement global.

 

Pour les opérations initiées à compter de 2017 (date de demande du permis ou de déclaration préalable effectuée à compter de 2017) la loi prévoit, du fait du remplacement du plafond annuel de 100 000 € par an pendant 4 ans par un plafond pluriannuel de 400 000 €, la mise en place d’un mécanisme de report.

Le montant de l’avantage annuel pouvant être jusqu’à 4 fois plus important qu’avant 2017 (en cas d’utilisation du plafond pluriannuel de 400 000 € sur une seule année), la fraction de réduction d’impôt qui n’aura pu être imputée sur l’IR dû au titre de l’année des dépenses peut être imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.

 

 

La réduction d’impôt obtenue fait notamment l’objet d’une remise en cause au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

  • le non-respect de l’engagement de location ;
  • le non-respect de l’engagement de conservation des parts ;
  • le non-respect des conditions de mise en location ;
  • la Cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt ;
  • le Démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts.

 

Lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, l’avantage obtenu antérieurement à cet événement n’est pas remis en cause, sous réserve que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter l’engagement de location ou de conservation des parts, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Toutefois, en cas de non-respect de cet engagement l’avantage n’est pas remise en cause lorsque le contribuable ou l’un des époux ou partenaire soumis à une imposition commune :

  • Est atteint d’une invalidité de 2ème ou la 3ème des catégories du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire);
  • Est licencié.
  • Décède.

 

 

Un contribuable ne peut, pour un même local ou une même souscription de parts, bénéficier de ce dispositif et de l’une des réductions d’impôt au titre d’un investissement :

  • dans l’immobilier de loisir (Demessine) ,
  • dans les résidences hôtelières à vocation sociale,
  • outre-mer (Girardin particuliers uniquement).

Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt pour restauration immobilière, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.

 

 

Les dépenses effectuées dans le cadre d’opérations de restauration initiées avant 2009 ouvrent droit, jusqu’au 31 décembre 2018, à une déduction spécifique au titre des revenus fonciers (les dépenses, après imputation éventuelle sur les autres revenus fonciers, sont déductibles du revenu global sans limitation de montant).

Ce dispositif Malraux « revenus fonciers » ne s’applique plus aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

Dans le cadre du dispositif Malraux « revenus fonciers » (applicables aux dépenses effectuées suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant 2009) l’engagement de location n’est que de 6 années.

 

 

Pour les travaux de restauration immobilière réalisés dans des immeubles situés dans des secteurs ou des zones éligibles, il faut une autorisation spéciale de travaux, qui est délivrée par le préfet. Le propriétaire doit être en possession de cette autorisation avant le commencement des travaux.

Dans tous les cas, l’autorisation spéciale de travaux est obligatoire. Un permis de construire est parfois nécessaire, mais il ne pourra jamais remplacer cette autorisation.

 

 

Le contribuable qui souhaite bénéficier de l’avantage fiscal doit fournir les documents suivants :

  • Une copie du bail,
  • Une note établie sur papier libre mentionnant : l’adresse et la surface habitable du logement,
  • Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans.

selon les cas :

  • une copie de la convention signée avec la Direction Départementale de l’Équipement ;
  • une copie de l’avis d’imposition du locataire ;
  • une note indiquant que le logement est occupé par une personne évincée d’un logement concerné par l’opération de restauration immobilière et bénéficiant d’un droit au relogement dans cette opération ;
  • une note indiquant que le logement est occupé par un locataire titulaire d’un bail conclu au moins 1 an avant le début des travaux.

 

Le contribuable doit être à tout moment en mesure de produire (de manière cumulative), à la simple demande des services fiscaux :

  • Une copie de l’autorisation spéciale des travaux,
  • Une copie du document revêtu du visa de l’Architecte des Bâtiments de France.
  • Le cas échéant : une copie de la déclaration d’utilité publique.

 

Lorsqu’un bail est conclu avec un autre locataire pendant la période des 9 ans, il faut fournir à nouveau les documents listés ci-dessus et les joindre à la déclaration des revenus déposée au titre de la 1ère année couverte par le nouveau bail.

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