Loi Malraux : condition et nature

Loi Malraux : Réduisez votre impôt sur le revenu en protégeant le patrimoine historique de la France

La Loi Malraux joue un rôle important dans la conservation du Patrimoine Français. Mais quels sont les conditions d’application de ce dispositif ?

Les conditions d’une opération en Loi Malraux

Plusieurs conditions doivent être respectées :

  • Les immeubles doivent être affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux,

 

  • Les immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage : les immeubles visés sont ceux qui ont perdu temporairement cet usage au profit d’autres utilisations et dont le changement d’affectation a modifié la conception, l’aménagement et les équipements initiaux,

 

  • Les immeubles professionnels selon l’article 199 tervicies du Code général des impôts, si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers. Il s’agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location à cet usage après la réalisation des travaux.

 

Sauf en cas d’impossibilité technique, physique ou technique attestée par l’Architecte des bâtiments de France, les travaux de restauration réalisés sur ces locaux doivent permettre de rétablir l’accès aux étages supérieurs antérieurement condamné et ainsi de mettre en location les locaux rendus accessibles à usage d’habitation.

Désormais les revenus des micro-fonciers peuvent bénéficier de la réduction d’impôt affecté au dispositif Malraux.

 

L’opération doit avoir lieu soit :

  • Dans un secteur sauvegardé, lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, et lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.

 

  • Dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Dans ce cas, il faut en plus que les travaux soient déclarés d’utilité publique.

 

  • Dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP), lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique (Les AMVP ont remplacé les ZPPAUP depuis le 12 juillet 2010).

 

  • Dans les quartiers anciens dégradés (jusqu’au 31 décembre 2015)

 

 

Le contribuable doit prendre l’engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l’engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.

En présence de local d’habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature bail et pendant l’engagement de location.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

 

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :

  • Les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France.

 

  • Les non résidents dits « Schumackers », assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France

 

  • Les associés de sociétés non soumises à l’IS (hors SCPI), la réduction d’impôt est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu’ils ont supportée.

 

  • Si le bien est soumis à l’indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

 

  • Les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.

 

 

Nature d’une opération Malraux

La restauration de l’immeuble peut être :

  • La restauration complète d’un immeuble bâti : il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble, lorsque certaines d’entre elles ne nécessitent aucune intervention,

 

  • La restauration déclarée d’utilité publique : l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique, sauf dans le cas où le PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) est approuvé. Aucune précision relative à l’initiative des travaux n’est prévue.

 

La restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été approuvé. En pratique, les Déclarations d’Utilité Publique (DUP) seront prises par immeuble ou par groupe d’immeubles.

Les dépenses de travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation en conformité avec la DUP ou le PSMV sont éligibles à la réduction. Il s’agit par exemple de rendre habitable des parties communes ou des combles et greniers.

Sont exclus, les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle.

 

Les charges ouvrant droit à la réduction d’impôt sont limitativement énumérées :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien,
  • Les primes d’assurance,
  • Les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • Les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales,
  • Frais de gestion,
  • Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines.

 

Ouvre droit également à la réduction d’impôt la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Ainsi, les appels de fonds des associations foncières urbaines en prévision de travaux qui ne seront réalisés et réglés aux entreprises que l’année suivante ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt au titre de l’année de leur versement à l’association par le propriétaire. Ils le seront, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, au titre de l’année au cours de laquelle l’association les aura réglés aux entrepreneurs.

Les charges autres engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt mais demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. Il s’agit par exemple des intérêts d’emprunt et des frais de relogement et indemnités d’éviction.

Les travaux réalisés sont éligibles à la réduction dès lors que ces travaux sont réalisés avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ou dans le PSMV approuvé.

 

 

Certains travaux spécifiques peuvent être pris en compte pour le calcul de la réduction :

  • Travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,
  • Travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation,
  • Travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire.

 

Les travaux pris en compte sont ceux effectués sur des immeubles à usage d’habitation et ayant pour objet de les transformer en logement, c’est-à-dire de rendre habitable des combles, des greniers ou des parties communes.

Ces travaux peuvent s’accompagner d’une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.

Il faut que ces travaux respectent 2 conditions :

  • La conservation du volume bâti existant de l’immeuble doit être conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur.

 

  • Les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble (travaux qui augmentent la surface habitable mais n’augmentent pas le volume bâti et n’en modifient pas les contours).

 

  • Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (cas d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé) ou dans la déclaration d’utilité publique (DUP). C’est le cas d’un immeuble situé dans une ZPPAUP.

 

Les dépenses faites au cours d’une année par le contribuable sont déductibles de son revenu de la même année, même si l’association entre les mains desquelles elles ont été versées n’a réglé les travaux aux entreprises que l’année suivante. Les dépenses sont donc déductibles au titre de l’année au cours de laquelle le propriétaire les a effectivement payées.

 

 

Les dépenses ouvrant droit à réduction sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.

Seules les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’une des 2 dates visées précédemment seront prises en compte pour la calcul de la réduction.

Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

La période d’éligibilité des dépenses est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis en application du code du patrimoine. Ainsi, la durée de prise en compte peut être prolongée en cas de mise à jour de vestiges archéologiques ou en cas de force majeure (évènement exceptionnel imprévisible et extérieur).

« Le régime applicable aux propriétaires qui ont déposé une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux avant cette date n’est pas modifié (ancien dispositif «Malraux») et continue de produire ses effets, dans les conditions prévues du CGI et de l’article 156 du même code, jusqu’à la fin des opérations de restauration portant sur l’immeuble concerné. « 

 

« Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire (ou son mandataire) à l’entreprise qui a réalisé les travaux de restauration. »

Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d’un contrat de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) , le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par le paiement au vendeur, selon l’échéancier prévu au contrat, du prix des travaux devant être réalisés.

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