Comment défiscaliser un maximum de 60 000 euros par an en toute sécurité ? En finançant la construction de logements sociaux en Outre-mer.
Cette question un peu racoleur, nous vous l’avouons, reflète pourtant une réalité fiscale.
Le Girardin social ou encore appelé dispositif Jego, est un aménagement du dispositif Girardin industriel, qui permet de palier au manque de logements à loyer modéré dans les départements d’outre-mer, et d’apporter une réponse à la demande croissante pour ce type de biens.
La situation du logement en outre-mer est critique, touchant particulièrement le logement social dont les besoins en outre-mer sont considérables.
D’après les derniers chiffres, des demandes non satisfaites s’élève à près de 100 000 dans l’ensemble des départements d’outre-mer. Cette situation s’explique par le dynamisme de la demande, liée à une forte croissance démographique, conjugué à la très forte proportion des ménages à faibles ressources.
Ainsi la construction de plus de 10 000 logements sociaux en moyenne par an serait nécessaire pour résorber la demande.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’acquisition ou de la construction de logements neufs, et au titre de l’acquisition de logements achevés depuis plus de 20 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant auxdits logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou, permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.
L’investissement peut être réalisé en direct ou par l’intermédiaire d’une SCPI ou d’une société de personnes.
Le logement doit être donné en location ou en crédit-bail :
- non meublé, c’est à dire nue,
- dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure,
- pour une durée de 5 ans au moins,
- à un organisme d’HLM, une société d’économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer, à un organisme concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement ou à tout organisme de logement social agréé.
Cet organisme doit à son tour sous-louer le logement, nu ou meublé, pour une durée de 5 ans au moins à des personnes physiques qui en font leur résidence principale :
- les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret en fonction : du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal, et de la localisation du logement ;
- et le montant des loyers est également plafonné en fonction, notamment, de la localisation du logement.
Le logement peut être spécialement adapté à l’hébergement de personnes âgées de plus de 65 ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services peuvent être proposées.
À l’issue de la période de location de 5 ans, le logement doit normalement être cédé à l’organisme locataire ou à des personnes physiques choisies par lui et dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds.
Les modalités de la cession (prix du logement, notamment) sont déterminées dans une convention conclue entre le propriétaire et l’organisme locataire, au plus tard lors de la conclusion du bail.
Réduction d’impôt sur le revenu
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt les immeubles doivent être situés :
- à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy ou dans les îles Wallis et Futuna, où l’avantage s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2025,
S’agissant des opérations réalisées dans les DOM, le dispositif reste applicable aux constructions d’immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 31 décembre 2017.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure :
- elle s’impute, sans limitation, sur l’impôt dû au titre de cette année,
- le solde éventuel est reportable et imputable sur l’IR des 5 années suivantes.
La réduction d’impôt est égale à 50 % du prix de revient ou d’acquisition du logement ou au prix de la souscription des titres.
Un montant correspondant à 70 % de la réduction d’impôt acquise doit toutefois être rétrocédé par le contribuable :
- à l’organisme locataire, sous la forme d’une diminution des loyers,
- à l’organisme locataire ou, le cas échéant, à la personne physique qu’il a choisie pour reprendre le logement, sous la forme d’une diminution du prix de cession
Mais elle peut dépasser ce taux et même le montant de l’investissement initial en combinant l’investissement via une société et le recours à l’emprunt.
Pour un même logement, la réduction d’impôt n’est pas cumulable avec les réductions d’impôt Girardin, Malraux, Scellier.
Le principe du girardin social
Une société en SAS, société par actions simplifiée, ou en SCI, société civile immobilière, donnera en location pendant cinq ans à un bailleur social, les logements qui seront construit.
Le bailleur quant à lui, sous louera les logements en résidence principale à des personnes physiques, sous condition de revenus plafonnés.
Au terme de la période de cinq ans de location, les parts seront cédées pour une valeur symbolique au bailleur.
Le dispositif Girardin logement social confère à l’investisseur un avantage purement fiscal, au travers d’une réduction d’impôt sur le revenu, sans aucun revenu locatif et plus-values de cession.
Comparez aux autres dispositifs immobilier, l’avantage de ce dispositif réside dans le fait que les investisseurs ne subit aucun aléa liés au prix de revente du bien au terme de l’opération.
Le prix de rachat du programme par l’organisme de logement social étant fixée dès le départ. La rentabilité pour ce type d’investissement se situe entre 15 et 20%.
Le bénéfice du dispositif est subordonné à l’obtention d’un agrément préalable de Bercy ou des services fiscaux compétent.
Il est parfois possible dans ce type d’investissement, que vous soyez confrontés au non-remboursement des loyers à la SCI ou SAS, ou bien à la non-occupation des logements construits.
Toutefois ce schéma d’investissement octroie certains avantages tel qu’une rentabilité attractive jusqu’à 20 % de l’apport comme on a pu le voir, des bailleurs publics ou semi-publics, et l’agrément de Bercy, qui même s’ils ne représentent pas une garantie de bonne fin fiscale, valide le montage du projet et son utilité.
Le Girardin social reste toutefois un excellent investissement immobilier défiscalisant et de diversification de son épargne.
