Tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Pinel

Pinel : Tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Pinel

Si vous êtes domicilié fiscalement en France, pourquoi ne pas bénéficier d’une réduction d’impôt de plus de 6 000 € par an grâce au dispositif Pinel ? 

A partir du 1er janvier 2015, votre locataire peut être un de vos ascendants, un de vos descendants ou une tierce personne mais il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et les conditions de ressources et de loyer doivent être respectées.

 

La réduction d’impôt concerne :

 

  • les logements acquis neufs,
  • finis ou en l’état futur d’achèvement,
  • les logements que vous faites construire,
  • les logements anciens faisant l’objet de travaux importants pouvant permettre leur assimilation a des logement neuf
  • les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement

 

Les logements doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d’acquisition suivant :

 

  Logement en l’état de futur achèvement  30 mois a partir de l’ouverture du chantier
  Logement à construire  30 mois a partir de la date d’obtention du permis de construire
  Logement faisant l’objet de travaux  31 décembre de la 2eme année après l’acquisition du logement ou du local

 

 

Localisation du logement dans le dispositif Pinel

La réduction d’impôt s’applique aux logements situes en France et dans les DROM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte), dans des zones caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs, et entrainant des difficultés d’accès au logement dans la commune concernée.

 

 

Carte zonage Pinel

Pinel zonage_abc

 

 

 

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.

 

L’investisseur doit mettre le bien acquis en location nue a titre d’habitation principale.

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Dans le dispositif Pinel, le locataire peut être un ascendant, un descendant ou une tierce personne mais il ne doit plus faire partie du foyer fiscal de l’investisseur et les conditions de ressources et de loyer doivent être respectées.

 

 

Durée de la location

Il est obligatoire que vous respectiez l’engagement de location de votre bien pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.

Le logement doit être mis en location pendant une durée minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les loyers appliqués ne doivent pas excéder un plafond fixé chaque année par l’administration fiscale.

Ce plafond varie en fonction de la zone géographique de votre logement et est déterminé en fonction du prix au mètre carré.

 

 

Le plafonnement des loyers dans le dispositif Pinel est ensuite majoré ou minoré en fonction de la surface du logement.

La surface du logement prise en compte est la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (terrasses, balcons, caves, remises, etc. A l’exclusion des garages) plafonnée a 8 m2.

 

La formule de Calcul du coefficient multiplicateur applicable aux loyers Pinel est: 0,7 + 19 / S (« S », représentant la surface de l’habitation).

Le coefficient multiplicateur est arrondi a la deuxième décimale et est, au minimum, de 0,7 et ne peut dépasser 1,2.

 

Une fois le coefficient obtenu, on le multiplie au plafond de la zone en question pour obtenir le plafond spécifique du logement.

D’après la formule du coefficient, on peut conclure que, d’une part, le plafond est majoré lorsque la surface de référence est inférieure a 63 m2 et minoré dans le cas contraire.

Et d’autre part, le plafonnement des loyers est maximal pour une surface ne dépassant pas 38 m2 (38,4 m2 précisément).

 

 

Montant de la réduction d’impôts

Selon l’emplacement de votre investissement, le dispositif Pinel permet de réduire son impôt sur les revenus de :

 

  • France : 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son investissement pendant une durée minimum respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

 

  • DROM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte) : 23 %, 29 % ou 32 % du montant de son investissement pendant une durée minimum respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

 

La réduction d’impôt Pinel porte sur le montant de l’investissement triplement plafonné, d’une part,

  • par son montant global (300 000 €),
  • d’autre part, par son prix au mètre carré (5 500 € au m2),
  • et enfin, par son nombre d’investissements par an par foyer fiscal (2 investissements par an dans la limite de 300 000 € par personne).

 

Les investissements réalisés via une SCI (Société civile immobilière) ou en indivision entrainent une réduction d’impôt pour chacun des investisseurs, au prorata des droits qu’ils détiennent dans la société, ou en tant qu’indivisaires sur le prix de revient du logement en question.

Cette réduction est étalée uniformément sur la durée d’investissement 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Elle s’applique sur le montant de l’impôt de l’année d’achèvement ou de fin des travaux, d’acquisition, de souscription des parts de SCPI, c’est-a-dire l’imposition correspondant à l’année de l’investissement, puis sur les huit années suivantes dans des proportions équivalentes.

Mais n’oubliez pas que les investissements en loi PINEL entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales fixe a 10 000 €.

A contrario, le Pinel Outre-Mer fait partie des exceptions, comme le Girardin et bénéficie donc d’un plafonnement plus élevé (18 000 euros pour 2016).

 

En parallèle